El 2022, segons l'INE es van subscriure 464.107 hipoteques sobre vivendes a tot Espanya. Per tant, al llarg d'aquest any recent, probablement gairebé mig milió de famílies hauran de prendre decisions molt importants sobre el préstec que sol·licitaran al seu banc per afrontar el pagament de la seva nova casa.

Després de dos anys complicats per al mercat hipotecari per la gran pujada de tipus d'interès, la inflació i l'increment de costos al sector de la construcció , 2024 podria acabar sent un punt d'inflexió que estabilitzi la situació i porti una mica de calma . Almenys així sembla apuntar el panorama actual, més enllà de l'incertesa evident que sol envoltar l'àmbit immobiliari.

Si tens especial interès sobre el que ens poden oferir les hipoteques el 2024 , en aquest article et portem una guia completa que segurament t'ajudi a aclarir idees i conceptes. Ens acompanyes?

Quina ha estat levolució del mercat immobiliari des de la pandèmia?

Per conèixer el punt de partida, és important repassar el context social i econòmic . La pandèmia de COVID-19 va provocar que moltes persones reduïssin les despeses més habituals i poguessin estalviar entre el 2020 i el 2021, de manera que en finalitzar el confinament es van incrementar les operacions de compravenda d'habitatge .

Així, el 2022 va ser un any de boom immobiliari , impulsat també per uns tipus d'interès molt baixos per als préstecs que propiciaven la inversió. Però aquest any tot va canviar, ja que la guerra d'Ucraïna va propiciar un encariment de les matèries primeres i també va desencadenar una crisi energètica . Factor que, unit a la gradual tornada a la normalitat (amb increment en la demanda de productes i serveis) va fer créixer la inflació i va reduir la capacitat d'estalvi de les famílies espanyoles .

Tot això va acabar disparant els tipus d'interès, per la qual cosa el cost de sol·licitar préstecs i crèdits hipotecaris també va créixer considerablement. Amb això, es va reduir el consum al llarg de 2023 i el mercat immobiliari es va refredar . De fet, segons l'INE, el setembre de l'any passat les operacions de compra d'habitatge van caure un 23,7 % , el percentatge més alt des del juliol del 2020.

Situació de les hipoteques a finals de 2023

Tenint tot això en compte, el 2023 ha estat un any on el principal índex de referència per als tipus d'interès, l' Euríbor , s'ha continuat encarint durant la majoria dels mesos . És més, va aconseguir el seu sostre recent a l'octubre del 2023 en tancar-lo amb un 4,160% , gairebé un punt més que la dada que presentava al gener (3,337%).

Tot i això, al novembre i desembre va començar a donar les primeres mostres d'estancament i fins i tot de caiguda, ja que al desembre es va mostrar per sota dels 4 punts. Sens dubte, una bona notícia tant per als hipotecats amb quota variable com per a aquells que es plantegen comprar un habitatge al llarg del 2024 .

Principalment, perquè el 2023 no ha estat un bon any des del seu punt de vista: les hipoteques han estat més cares del que és habitual, la inflació ha dificultat l'estalvi i els bancs han endurit els requisits a l'hora de concedir els préstecs, especialment dels de tipus fix.

Les raons? La necessitat de rebaixar el risc de morositat a curt i mitjà termini , i la clara aposta de les entitats de finançament per les hipoteques variables en un moment on el sentit comú convidava a optar pel tipus fix.

Els bancs prefereixen que contractis una hipoteca variable

Segons dades de l'INE , el 2013 el 92,3% de les hipoteques que se signaven era de tipus variable i el 7,7% de tipus fix. Però aquesta tendència va començar a canviar de manera més evident el 2016 (78% – 22%); i el 2021, per l'impacte de la pandèmia, va acabar de girar completament, amb un 60,5% de les hipoteques contractades de tipus fix i un 39,5% de tipus variable. Una cosa lògica, si tenim en compte les incerteses que deixava el mercat en aquell moment i l'escalada posterior de l'Euríbor.

No obstant això, davant d'aquesta situació, els bancs han buscat tornar el regnat a les hipoteques variables . Conscients de les inquietuds que generaven als compradors els tipus d'interès tan elevats, el 2023 van millorar les ofertes per a aquest tipus de préstecs i van endurir les condicions per als de tipus fix . Tot això pel convenciment que, des del punt de vista del negoci, les quotes variables els resulten més rendibles a la llarga.

Hipoteques el 2024 per als contractes de tipus variable

El Banc Central Europeu (BCE) és el responsable principal dels tipus d'interès oficials del Vell Continent, per la qual cosa les seves decisions impacten directament a l'euríbor i, per tant, també en el cost de les hipoteques. I en els darrers mesos del 2023 aquest organisme ja ha avisat que els seus tipus d'interès no baixaran de manera evident al llarg del 2024, tot i que l'Euríbor ha començat a donar motius per a l'esperança.

De fet, amb una inflació més controlada i un mercat immobiliari contraient-se, la perspectiva a curt termini és que l'euríbor continuï caient a poc a poc durant el 2024 . Probablement no per sota del 3% i en cap cas en valors similars als anteriors a la pandèmia , però sí prou perquè les famílies que tinguin una hipoteca de tipus variable gaudeixin d'un respir .

'Eleconomista.es' apunta que hi podria haver fins a cinc moviments a la baixa en els tipus d'interès, en esglaons de 25 punts fixos, fins a col·locar el tipus d'interès de la zona de l'euro en un 3,25 % durant la tardor del 2024. Això suposaria un alleujament per a aquestes hipoteques (a 25 anys i sobre un cost mitjà de 4 o 6,2 euros). 20,08 al mes per cada retallada de 25 punts bàsics; amb un total de 1.173,48 euros en un sol exercici en el millor dels panormes.

Encara que, això sí, per a aquest grup d'hipotecats els seus beneficis dependran molt dels períodes de revisió que tenen acordats amb els seus bancs : si és cada sis mesos, des d'aquest gener ja poden gaudir de les reduccions esmentades; si és de forma anual, hauran d'esperar el mes d'abril per beneficiar-se dels ajustaments.

Facilitats per canviar d'hipoteca el 2024 o per amortitzar-la

Un altre aspecte que cal tenir en compte per als deutors és que durant el 2024 es prorrogaran les mesures establertes pel Govern per donar suport als hipotecats vulnerables i eliminar les comissions associades a la sol·licitud de canvi d'hipoteca de tipus variable a un de fix oa l'amortització de capital per a l'estalvi d'interessos .

Aquestes són vigents des del novembre del 2022, quan es va aprovar el Reial decret llei 19/2022 amb l'objectiu d'alleujar aquesta la pressió sobre els hipotecats després de la pujada dels tipus d'interès i de l'euríbor. De manera que es calcula que se n'estan beneficiant, d'una manera o d'una altra, fins a un milió de llars.

Hipoteques el 2024: Quina opció escollir si vull comprar habitatge aquest any?

Reprenent el que s'ha comentat anteriorment, el BCE ha comunicat que el 4,5 % dels seus tipus d'interès no experimentarà grans reduccions el 2024; però almenys l'euríbor sí que està mostrant millors símptomes. De fet, un altre dels tipus d'interès que l'afecta, el de la Reserva Federal dels Estats Units , ja ha anticipat més que probables caigudes al llarg de l'any .

Simplificant, i pel que fa a les hipoteques 2024, els nous compradors que en vulguin subscriure una durant aquests 12 mesos han de tenir en compte el següent:

• L'euríbor apunta a anar caient a poc a poc durant tot l'any , però de manera progressiva i lenta. Que el BCE no tingui previst reduir la taxa de referència durant els primers mesos de l'any no augura grans revolucions ni canvis espectaculars a millor.
• El mercat de compravendes va caure considerablement a Espanya en els últims mesos de 2023, per la qual cosa probablement els preus mitjans s'estabilitzaran o fins i tot en algunes ciutats potser caiguin.
• L' economia europea probablement continuarà creixent de manera modesta , mentre que la inflació també continuarà decreixent a un ritme més lent que a finals del 2023 .

La hipoteca ideal el 2024

Sumant tots aquests factors, 2024 sembla indicar que serà millor any que 2023 per sol·licitar una hipoteca . En el cas de les variables, el beneficiari presumiblement veurà com les seves primeres quotes es redueixen després de les primeres revisions, tot i que mantindrà la incertesa a mitjà i llarg termini: i és que cal no oblidar que a més termini d'amortització, més riscos hi ha; i que en períodes de dues o tres dècades és inevitable travessar dues o tres crisis econòmiques.

Mentre que les hipoteques de tipus fix probablement també comptaran el 2024 amb condicions més interessants per als contractants , atès que les de tipus variable recuperaran la seva competitivitat. Això les converteix en una opció molt interessant per a aquells que no vulguin tenir ensurts en el futur; sempre que estiguin disposats a pagar avui una quota més gran, a afrontar més interessos ia disposar de períodes d'amortització més curts .

D'aquesta manera, per a la primera meitat del 2024 les hipoteques variables poden ser una bona opció ; però si el que preferim és signar-ne una de tipus fix , potser és prudent esperar uns mesos més perquè els bancs millorin les seves propostes . Sense oblidar tampoc la tercera via: la d'una hipoteca mixta que ens permeti gaudir d'una quota fixa però accessible durant els primers anys i passar a una quota variable a mitjà termini, una vegada que el mercat hagi (probablement) superat aquest sotrac recent.

Hipoteques 2024: les claus per a una bona elecció

En resum, encara que és impossible endevinar el que realment passarà, la situació de les hipoteques el 2024 ens permet ser una mica més optimistes que fa 12 mesos . El pitjor de la crisi sembla que ja ha passat, però tampoc ens hem de relaxar.

I és que el fonamental perquè encertem amb la nostra decisió és que entenguem bé el moment en què ens trobem (dins del seu context social i econòmic) , que valorem adequadament la nostra situació i les nostres perspectives de futur , i que siguem prou prudents per no acabar assumint més riscos dels que ens podem permetre.

Et recomanem:

• Previsions del mercat immobiliari per al 2024
• Quines són les despeses per comprar un habitatge?
• Com estalviar en despeses de la llar aquest 2024