Per comprar un immoble, hem d' acceptar el preu de mercat que estableix el propietari i procedir a pagar-lo , bé al comptat, bé a través d'una hipoteca. Tot i això, a efectes legals l'amo no és l'únic que fixa un valor per a la seva propietat, perquè també es duu a terme un procés de valoració que té fins fiscals i que, com a compradors, és important que coneguem i tinguem en compte.
Es tracta del valor cadastral de l'habitatge , sobre el qual avui volem parlar-te al nostre blog.
Què és el valor cadastral dun habitatge?
El cadastre és un registre administratiu oficial i obligatori per a tots els immobles . Depèn del Ministeri d'Hisenda i Funció Pública , i la seva utilitat és reunir les seves dades de caràcter físic, jurídic i econòmic, per la qual cosa cal declarar els fets, actes o negocis relatius que protagonitzin i suposin:
- L' adquisició de la propietat i la seva consolidació , la constitució, modificació adquisició de la titularitat d'una concessió administrativa i dels drets d'usdefruit i superfície , així com les variacions en les quotes de participació .
- La realització de noves construccions , així com l' ampliació, la rehabilitació o la reforma de les ja existents, siguin parcials o no.
- La demolició o enderrocament total o parcial de les construccions.
- La segregació, divisió, agregació i agrupació dels immobles .
- La constitució del règim de divisió horitzontal sobre els béns immobles .
- El canvi de classe de cultiu o d'aprofitament .
- La modificació de l'ús o la destinació dels immobles o locals que siguin part d'edificacions o instal·lacions.
A més, és un mecanisme bàsic perquè Hisenda pugui sol·licitar alguns dels impostos relacionats amb l'habitatge, com el de Béns Immobles ( IBI) , el de la Plusvàlua Municipal (Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana), el de la Renda de Persones Físiques (IRPF) i el de Transmissions i Successions . Principalment, perquè per això es val del valor cadastral de l'habitatge, una estimació administrativa del seu preu que permet calcular la quantia que haurà de pagar el seu amo per cadascun dels conceptes.
Com es calcula el valor cadastral d‟un habitatge?
Per determinar el valor cadastral, Hisenda té en compte diversos aspectes que estan directament relacionats amb la vivenda:
- La seva localització , ja que la ubicació geogràfica condiciona aquest càlcul.
- Les característiques de l'immoble , com la mida, l'antiguitat, els materials i el tipus de construcció, l'estat de conservació en què es troba, etc.
- L'ús que se'n dóna , en el nostre cas residencial.
L'habitual és que el valor cadastral no superi el preu que l'habitatge té al mercat , per la qual cosa anualment els municipis poden actualitzar-lo mitjançant l'aplicació dels coeficients publicats per les lleis dels pressupostos generals . Això permet apropar els valors cadastrals al valor actual del mercat de béns immobles.
Com a dada dinterès, tingueu en compte que el coeficient de referència que se sol utilitzar respecte al mercat és del 0,5 . Això significa que l'ideal és que el valor cadastral d'un habitatge correspongui a la meitat del valor que pugui tenir en aquell moment al mercat.
Quina és la diferència entre el valor cadastral de l'habitatge i el valor de mercat?
Com acabem de comentar, el valor cadastral d‟un immoble és un valor de caràcter administratiu i objectiu que estableix Hisenda amb fins fiscals . Mentrestant, el valor de mercat és el preu que fixa el venedor considerant diversos factors , com ara les característiques de l'habitatge, la seva ubicació o la situació actual del mercat immobiliari.
És per això que aquests dos valors normalment són diferents: independentment dels diners que paguis per la compra de l'habitatge, per a Hisenda tindrà un valor cadastral independent. El qual determinarà la quantia dels impostos que hauràs de pagar a la declaració de la Renda d'aquest exercici.
Diferència amb el valor de referència cadastral
Un cop coneguda la definició del valor cadastral d‟un habitatge, és important distingir-lo d‟un altre concepte similar, el del valor de referència cadastral . Aquest va ser creat el 2022 per ajustar més el seu valor al preu real de mercat , ja que per calcular-lo es tenen en compte els preus reals de compravenda dels immobles que estan inscrits al Registre de la Propietat .
En concret, cada any es publica una llista amb els valors de referència dels immobles , en funció de la localitat on es troben. Això proporciona als propietaris una informació molt útil perquè sàpiguen com Hisenda valora les seves propietats. De fet, el valor de referència cadastral és el paràmetre que permet establir la base imposable per al càlcul d'impostos com l' ISD ( Impost de Successions i Donacions) , ITP (Impost sobre Transmissions Patrimonials) i Actes Jurídics Documentats (AJD).
En aquest sentit, cal tenir en compte que, des del gener del 2023 , el valor de referència és el valor mínim subjecte a tributació . Això significa que serà la quantitat que es tindrà en compte com a base imposable per al càlcul dels impostos en aquells casos en què els contribuents declarin haver pagat més per la propietat que allò expressat pel valor de referència cadastral .
Com saber el valor cadastral del meu habitatge?
Per calcular el valor cadastral del vostre habitatge , el propietari no ha de fer res, ja que és l'Administració la que s'encarrega de determinar-lo. Però sí que pot accedir fàcilment a aquesta dada, ateses les implicacions que té perquè pugui complir les seves obligacions fiscals.
Per tant, per conèixer el valor cadastral d'un habitatge podem consultar el rebut més recent de l'IBI de l'immoble , on també es poden trobar altres dades interessants, com ara el valor del sòl i de la construcció.
En qualsevol cas, no és l'única opció de què disposem, perquè també podem cercar-ho a la nostra darrera declaració de la renda , sol·licitar-ho a la seu electrònica del Cadastre , acudint de forma presencial a un dels punts d'informació cadastral o presentant la documentació que acrediti que som els titulars de l'immoble davant de la gerència territorial del Cadastre .
Càlcul del valor cadastral d'un habitatge
Si, malgrat tot el que s'ha dit, encara vols calcular per tu mateix el valor cadastral del teu habitatge , tenim bones notícies per donar-te: pots fer-ho de manera senzilla si coneixes tant la quantia de l'IBI que has pagat com el gravamen que se t'ha aplicat. Per fer-ho, divideix l'import de l'impost entre el gravamen esmentat i el resultat multiplica'l per 100.
Conèixer el valor cadastral d'un habitatge per evitar sobresalts
En resum, abans de comprar un habitatge o de participar en algun tipus d' operació immobiliària , com una transmissió per herència , és important que el seu futur propietari tingui en compte tant el valor cadastral com el valor de referència cadastral , perquè aquestes dues dades li permetran calcular la quantia dels diferents impostos que haurà d'abonar més endavant. Això us evitarà qualsevol tipus de sorpresa i us permetrà estar preparat davant de les diferents obligacions tributàries.
Et recomanem:
