Invertir en habitatge per llogar continua sent una de les fórmules triades per petits i grans inversors per obtenir rendibilitat sense assumir grans riscos.

Comprar una casa és una de les inversions més importants que qualsevol família fa al llarg de la seva vida. Però la possibilitat de trobar una llar no és l'única cosa que ofereix el mercat immobiliari.

Habitatges i locals són, sovint, objecte de desig per a petits i grans inversors que troben en aquest tipus de propietats una bona manera d'obtenir un rendiment econòmic sense gaires esforços.

Això és el que mesura l'anomenada rendibilitat del lloguer o, el que és el mateix, el concepte que relaciona el cost de la inversió amb els beneficis que produeix .

Tenir clar com calcular la rendibilitat d'un pis, de què depèn o si és possible augmentar aquest marge només són algunes de les qüestions que poden ajudar a determinar si és rendible comprar un pis per llogar.

Com calcular la rendibilitat del lloguer

La idea de comprar una casa com a inversió sona molt seductora. Però abans d'embarcar-se en un desemborsament semblant -màxim quan l'objectiu final és el del lloguer- és important analitzar amb deteniment l'operació. Saber si és rendible no és una ciència exacta, però analitzar la rendibilitat del lloguer és fonamental per tenir clar si, a priori, la decisió és encertada.

Aquest concepte connecta el preu de compra de l'habitatge amb els diners anuals que s'obtenen pel lloguer i s'expressen amb un percentatge. De fet, és la mesura de referència que utilitza el Banc d'Espanya. La fórmula és senzilla:

Rendibilitat = Ingressos del lloguer/preu de l'habitatge x 100

En altres paraules, és el quocient entre els ingressos del lloguer i l'import de la compra. Per exemple, en un habitatge amb un preu de 120.000 i un lloguer brut anual de 7.800€ (650×12), la rendibilitat bruta del lloguer seria de 6,5%.

Tot i això, si el que volem és esbrinar el valor real de l'operació, seria convenient calcular la rendibilitat neta del lloguer. En aquest cas, caldria restar als ingressos bruts del lloguer les despeses del mateix, és a dir, aquells inherents a l'immoble (assegurança, comunitat…) i els impostos.

De la mateixa manera, caldria sumar a l'import corresponent al preu de compra les despeses de la mateixa que, en general, s'estimen en un 10%.

Seguint el mateix exemple i adjudicant unes despeses anuals de 1.500€, l'operació quedaria de la manera següent: 7.800-1.500/120.000+12.000 = 4,77%.

En tot cas, més enllà del concepte de rendibilitat del lloguer hi ha altres dades que aporten informació sobre si és rendible comprar un pis per llogar.

L'existència o no d'una hipoteca, el que es coneix com a cashflow (és a dir, la quantitat neta en un termini determinat que deixa l'operació de compra d'un immoble en llogar-la), el ROI (el percentatge que mesuri el retorn de la inversió en un any) o el PER (és a dir, els anys que trigaríem a pagar el preu de l'habitatge mitjançant el lloguer i que es correspon amb la de lloguer).

És rendible comprar un pis per llogar?

L'habitatge ha estat tradicionalment un actiu interessant com a font d'ingressos extra per a petits inversors. Tot i que en èpoques de crisi pot constituir un handicap –en termes de liquiditat– el cert és que la rendibilitat del lloguer fa de la idea de comprar per llogar una opció a tenir en compte per part dels estalviadors que es poden permetre invertir en un segon habitatge .

Amb els conceptes vinculats a la rendibilitat del lloguer clars, dilucidar si la compra és o no encertada resultarà més senzill. Hi ha fins i tot aplicacions mòbils destinades a assessorar en la matèria, encara que tampoc no està de més acudir als organismes de referència per conèixer la salut del mercat.

El Banc d'Espanya publica trimestralment les dades relatives a la rendibilitat anual total de l'habitatge o, el que és el mateix, l'obtinguda de la suma de la rendibilitat del lloguer i la pujada pròpia del preu dels immobles (el que es coneix com a plusvàlua).

Segons les xifres de la institució, la rendibilitat de la vivenda va assolir l?any passat una mitjana del 5,85%. Només en l'últim trimestre del 2020, el percentatge corresponent al lloguer es va situar en el 3,7%, i la resta és atribuïble a la revaloració dels preus.

Tot i que les dades són sensiblement inferiors a les registrades el 2018 i el 2019 -quan la rendibilitat bruta del lloguer se situava en el 4% i 3,8% respectivament i la rendibilitat anual marcava registres del 10,6% i el 7,4%- l'habitatge continua sent un actiu atractiu que, en tot cas, es comporta de manera diferent.

Madrid, Barcelona o Sant Sebastià, per exemple, són els escenaris on costa més de recuperar la inversió. Tot i això, en altres com Lleida, Múrcia, Huelva o Tenerife, la situació és totalment la contrària.

Invertir en habitatge per llogar: recomanacions

Calcular la rendibilitat dun pis no és una fórmula infal·lible. Per això, abans d'invertir en habitatge per llogar, cal meditar la decisió i atendre certes consideracions. És important analitzar-ne el preu i la possible revaloració, així com estudiar totes les opcions de finançament en el cas de necessitar una hipoteca.

Tenir clars els objectius, triar bé la ubicació i les característiques de la propietat (en general els habitatges amb menor superfície ofereixen una major rendibilitat del lloguer), així com contemplar totes les despeses que suposarà i no embarcar-se en compres que impliquin una inversió mensual que superi el 40% dels teus ingressos, són només algunes de les recomanacions bàsiques.

Si del que es tracta és de revaloritzar la teva inversió, no és sobrer mantenir una actitud positiva respecte als potencials arrendataris i realitzar les reformes o arranjaments necessaris per obtenir unes millors condicions del lloguer.