A l'article 47 , la Constitució Espanyola indica que tots els espanyols tenen el dret a gaudir d'un habitatge digne i adequat , per la qual cosa atribueix als poders públics l'obligació de promoure les condicions necessàries per fer efectiu aquest dret, així com per establir les normes apropiades. Mesures com les relacionades amb els habitatges lloguer social , dels quals avui volem parlar-te per analitzar com impacten en el mercat immobiliari .

Què són els habitatges de lloguer social?

Per facilitar l'accés a una llar de les persones o famílies que tenen dificultats per aconseguir un habitatge digne segons les condicions actuals del mercat immobiliari, el lloguer social ofereix immobles en aquest règim a uns preus assequibles. D'aquesta manera, es tracta d'una mesura que està orientada principalment als qui tenen ingressos baixos o es troben en situacions de risc d'exclusió social i vulnerabilitat .

A Espanya, el lloguer social està directament vinculat al Fons Social d'Habitatges (FSV) creat el 2012 arran del Reial decret llei 27/2012 , del 15 de novembre, de mesures urgents per reforçar la protecció dels deutors hipotecaris. Des d'aquest moment, es va constituir el fons esmentat, propietat de les entitats de crèdit, per oferir una cobertura mitjançant el seu arrendament a totes aquelles persones que estan en especial situació de vulnerabilitat social i perden el seu habitatge habitual.

Així, des de la posada en marxa, més de 4.000 famílies a Espanya s'han acollit a aquesta iniciativa . Per això s'han beneficiat d'uns habitatges de lloguer social que tenen uns preus que oscil·len entre els 150 i els 400€ mensuals, amb un límit màxim del 30% dels ingressos nets totals de la unitat familiar.

Quines són les condicions per sol·licitar l'accés als habitatges de lloguer social?

Segons s'estipula, poden sol·licitar aquesta modalitat de lloguer totes aquelles persones que hagin perdut la residència habitual a partir del 31 de desembre de 2007 i, com ja hem esmentat, es pugui considerar que estan en situació d'especial vulnerabilitat.

Així, si escau, la pèrdua d'aquest habitatge s'ha d'haver donat a favor d'algunes de les entitats de crèdit que participen en el conveni i per alguna d'aquestes causes :

• Desallotjament com a conseqüència d'una demanda d'execució per impagament d'un préstec hipotecari o segons el que disposa la clàusula segona d'un préstec no hipotecari.
• Procediment d'execució hipotecària que hagi culminat amb l'adjudicació de l'habitatge, però que no hagi donat lloc al desallotjament efectiu.
• Dació com a pagament d'un préstec hipotecari.

Requisits a complir per poder sol·licitar l'accés a un habitatge de lloguer social

A més, la persona o família sol·licitant ha d'acreditar en el moment de fer la petició alguna d'aquestes circumstàncies:

• No té cap habitatge en propietat .
• Els seus ingressos no superen tres vegades l'IPREM (Indicador Públic de Renda d'Efectes Múltiples).
• Es forma part d' una família amb fills menors d'edat .
• En el cas de les famílies monoparentals , es tenen a càrrec almenys 2 fills menors .
• A la unitat familiar hi ha com a mínim un membre amb discapacitat d'almenys un 33% o amb una malaltia que li impedeixi treballar .
• No es percep cap tipus dingressos o sha gastat el total de les prestacions.
• Trobar-se en situació de dependència o discapacitat i, si escau, l'habitatge suposa, d'acord amb l'informe dels serveis socials competents, un actiu indispensable per al manteniment de la seva inclusió social i autonomia.
• Estar en situació de prejubilació o jubilació i mitjançant aval haver assumit els deutes dels fills o néts.
• Tindre més de 60 anys.
• Que algun membre de la família hagi patit violència de gènere.
• Patir circumstàncies de vulnerabilitat social diferents de les anteriors que siguin detectades per part de les entitats de crèdit, els serveis socials municipals o les ONG enquadrades a la Plataforma del Tercer Sector i que estiguin degudament justificades davant les entitats de crèdit. Per a elles l'habitatge ha de suposar un actiu indispensable per al manteniment de la seva inclusió social .

D'altra banda, és important tenir en compte que els habitatges de lloguer social inclouen contractes de, com a màxim, dos anys . Tot i que existeix l'opció de prorrogar-los si l'inquilí segueix complint alguna de les condicions que acabem d'indicar.

Com sol·licitar l'accés a un habitatge de lloguer social?

Els interessats que compleixin els requisits mínims que acabem de repassar, poden dur a terme la seva sol·licitud al portal habilitat per a tal fi per part les entitats bancàries que componen el FSV: fondosocialdeviviendas.es . Hi figuren tots els lloguers disponibles, de manera que poden optar al que més s'adapti a les seves necessitats.

De la mateixa manera, en tractar-se d'un procés obert (prèvia identificació) a entitats socials o organismes públics que col·laborin en la gestió i la tramitació d'aquests lloguers, també es pot fer la sol·licitud d'habitatge al portal del banc o caixa que tingui en propietat la casa sol·licitada.

Un cop enviades, les sol·licituds es prioritzaran de forma objectiva. Per això, es tindran en compte els supòsits que agreugin la situació de vulnerabilitat i s'utilitzaran els criteris següents:

• Concurrència de supòsits del Conveni , ja que com més concorrin, més prioritat es donarà a la sol·licitud.
• Nombre de membres de la unitat familiar , perquè com més membres tingui aquesta, més gran serà la prioritat.
• Ingressos nets de la unitat familiar , de manera que a menor quantitat, més prioritat.

Impacte al mercat immobiliari dels habitatges de lloguer social

Actualment, només el 2,5% dels habitatges del parc espanyol tenen la consideració de vivendes socials. Són una mica menys de 300.000 pels 18 milions que hi ha en total , un nombre sens dubte insuficient que fa que el 95,9% de les persones que necessiten accedir a habitatge públic no puguin fer-ho.

De fet, els especialistes en el sector estimen que es necessiten aproximadament més del doble de les ara disponibles ( entre 300.000 i 370.000 ) per començar a resoldre aquest problema del lloguer social i, amb això, contribuir a destensar un mercat immobiliari que en el segon trimestre del 2024 no ha deixat de marcar màxims tant en els preus de més de 0 euros. per habitatge (115 contactes).

La veritat és que l'atenció per l'habitatge social ha anat decaient a Espanya en les últimes dècades, perquè a la dècada dels 80 es van construir prop d'un milió de llars d'aquest tipus , mentre que entre el 2011 i el 2019 només en van ser 167.479. Una baixada molt notable, tot i que la població es va incrementar en aquest temps en gairebé 9,4 milions de persones.

Creix el parc d'habitatges de lloguer social i assequible

Davant d'aquesta situació, el Govern d'Espanya ha posat en marxa un Pla d'Habitatge en Lloguer Assequible (PVAA) que inclou cinc programes destinats a incrementar el parc públic d'habitatges destinats al lloguer social oa preu assequible amb alts estàndards d'eficiència energètica . A aquest efecte, es promocionaran habitatges de nova construcció o la rehabilitació d'edificis no destinats actualment a habitatge sobre terrenys de titularitat pública.

La meta és construir 183.040 habitatges de lloguer social oa preus assequibles per tot el país, incloent-hi 50.000 que es mobilitzaran a través de la Societat de Gestió d'Actius Procedents de la Reestructuració Bancària (Sareb) i 11.000 del Fons Social. No en va, el Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana ja compta amb 59.879 habitatges per a lloguer social firmats o en desenvolupament, als quals cal afegir 14.000 que ja s'han posat a disposició dels ciutadans per part de la Sareb i els 10.411 que ha activat el Fons Social.

Aquesta decisió suposarà un pas endavant positiu per donar aire al mercat d'habitatges de lloguer social, si bé encara sembla insuficient per pal·liar l'escassetat urgent d'avui. És més, els experts al sector asseguren que caldria multiplicar les 300.000 actuals per almenys 5 o 10 per estar a la mitjana europea . Cosa que, per assolir-se, requeriria una total implicació de totes les comunitats autònomes (amb competències en polítiques d'habitatge) i, en especial, de les capitals de província , on el 2023 només s'ubicaven el 15% dels habitatges de la Sareb.

Et recomanem:

• Proptech a Espanya: innovació i transformació al sector immobiliari
• Regulació del lloguer turístic i el seu impacte al mercat immobiliari