A l'hora d'afrontar la compra d'una casa, és fonamental tenir diners estalviats. Tot i això, moltes vegades fins i tot així no és possible pagar-la al comptat i cal sol·licitar ajuda a un banc o entitat financera per sufragar la despesa. És el que popularment es coneix com demanar una hipoteca , un procés que no és especialment complicat, però que sí que requereix tenir clars diversos conceptes per no emportar-se sorpreses negatives pel camí.

A Espanya, entre el gener i l'octubre del 2023, el 38,9 % dels habitatges que es van comprar van requerir també la signatura d'aquest préstec. És a dir, 323.998 en total de les 832.756 que van canviar de propietat . Per això, potser tu t'estàs plantejant comprar una casa amb hipoteca en un futur proper. Així que per a tu és aquesta guia completa, ja que en aquest article explicarem tots els aspectes que has de saber perquè puguis finançar aquesta operació sense cap sobresalt.

Què suposa demanar una hipoteca?

La RAE defineix hipoteca com a « Dret real que grava béns materials subjectant-los a respondre del compliment d'una obligació dinerària» . En aquest cas, un banc o una entitat financera presta una determinada quantitat de diners a la persona que està interessada a comprar un habitatge a canvi de gravar aquesta propietat. Per això el prestatari es compromet a abonar el deute amb els interessos corresponents i segons els terminis estipulats, alhora que té el dret de gaudir de la casa.

Quan el deute queda saldat, el prestatari adquireix de ple dret la propietat de l'habitatge , mentre que si el deute queda sense pagar, l'entitat que ha emès el gravamen (que ha prestat els diners) el pot reclamar. Per tant, un préstec hipotecari suposa:

• Adquirir un compromís financer important de cara al futur , ja que qui ho sol·licita es compromet a tornar els diners prestats ia més, fer-ho amb uns interessos prèviament pactats.
• Assumir un deute a pagar, generalment, a llarg termini . L'habitual és abonar-la en un termini d'entre 20 i 30 anys, cosa que fa que les quotes a pagar siguin assequibles per als compradors que no disposen d'un gran múscul financer.

Què cal fer abans de demanar una hipoteca?

Com acabem de veure, sol·licitar una hipoteca és una decisió important i convé mesurar bé tots els passos fins a prendre-la. Per això és recomanable tenir clares diverses coses abans d'acudir al banc a demanar-la.

Informar-nos de les característiques de l'habitatge que volem comprar

A primera vista, ens agrada un habitatge i tenim interès a comprar-lo. Però realment és ideal i encaixa amb allò que busquem? A més de visitar-la en més d'una ocasió, és bàsic parlar amb l' agent immobiliari que en gestiona la venda o amb el propietari sobre tot allò que envolta l'immoble:

• Preguntar les raons per les quals es ven i precisar-ne les característiques : si és d'obra nova o de segona mà, quina superfície total té, si disposa de plaça de pàrquing i/o garatge, les despeses de comunitat, particularitats sobre el veïnat, comunicacions amb la resta de la localitat on es troba, si té tots els serveis bàsics a prop, si ja estan donats d'alta els subministraments bàsics (llum).
• Consultar si té deutes: realment el preu a pagar és el que figura en el preu de venda o la compra comporta assumir un altre tipus de càrregues econòmiques? Preguntar a l'agent o al propietari és una manera fàcil d'aclarir ràpidament aquest assumpte, encara que també és recomanable sol·licitar la nota simple de l'immoble al Registre de la Propietat , perquè aquest és un document que es pot obtenir fàcilment i que dóna tota la informació sobre la propietat i els seus deutes vinculats, com altres hipoteques, càrregues, deutes fiscals o embargaments.
• El certificat energètic: des de l'1 de juny de 2013, el certificat energètic és un document obligatori a Espanya per poder llogar o vendre una propietat. Aquest document indica quant consumeix a nivell energètic l'habitatge, per això cal preguntar si ja en disposa d'un i, en cas que no sigui així, iniciar els tràmits per obtenir-lo abans de dur a terme l'operació.

Confirmar que tenim prou diners per a l'entrada més el pagament de la hipoteca

També és important saber que comprar una casa amb hipoteca implica pagar una part important del seu valor al principi . Per norma general, les hipoteques cobreixen un màxim del 80% del cost de l'habitatge , per la qual cosa el 20% restant s'ha d'abonar al comptat i en concepte d'entrada a l'hora de signar el contracte. I això no és tot, perquè també cal reservar un altre 10-15% del seu valor per poder assumir tots els impostos i despeses que suposa fer la transacció. Amb la qual cosa, tingues present que, almenys, necessitaràs disposar en un primer moment de prop de la tercera part dels diners totals que et costarà la casa .

Signar el contracte d'arres

Quan tens clar que vols comprar aquest habitatge que tant t'agrada, abans de sol · licitar la seva hipoteca és recomanable que la reserves. Com? Signant amb la propietat un contracte d'arres , és a dir, un document que comporta un compromís entre les dues parts per completar més endavant la compravenda.

Amb ell, el futur comprador lliura una quantitat de diners a manera de senyal , el qual després es descomptarà del preu final, perquè el venedor no se la vengui a una altra persona. D'aquesta manera, si alguna de les parts no compleix, podrà ser penalitzada segons allò que estipuli aquest compromís.

Conceptes hipotecaris claus

Comptar amb un contracte d'arres et donarà certa tranquil·litat per poder contractar alhora la millor hipoteca pel que necessites, perquè la seva vigència sol ser de 6 mesos des de la seva signatura . Per tant, el següent pas és informar-te i visitar diferents entitats bancàries o financeres per consultar les seves propostes hipotecàries i valorar-ne les condicions .

Per fer-ho de la millor manera, et deixem alguns conceptes de gran valor per comprar una casa amb hipoteca.

Comissions

Són les despeses o costos extraordinaris per realitzar determinades gestions de la hipoteca , com ara el simple fet de contractar-la. En aquest cas parlem de la comissió d'obertura , de manera que cal que preguntis a l'entitat que et prestarà els diners si escau, així com si et reclamarà altres comissions per un altre tipus d'operacions, com, per exemple, l' amortització anticipada del deute (si vols tornar-lo abans d'hora).

Interès de la hipoteca

Tingues clar que, a la llarga, l'entitat que et prestarà els diners recuperarà tots els diners que et deixa i, a més, obtindrà un benefici clar per fer-ho. Per tant , l'interès d'una hipoteca és la part extra de diners que se't cobrarà per comprar una casa amb hipoteca .

En aquest article pots descobrir tots els detalls sobre els interessos hipotecaris i els diferents tipus. Però, com a resum, et podem dir que hi ha tres classes d'hipoteca en funció d'aquests:

• De tipus fix: el banc estipula el tipus dinterès en el moment de contractació de la hipoteca i es compromet a mantenir-lo fix mentre duri aquesta. Per tant, el client sap des del dia 1 la quota que pagarà mensualment i el temps que ho haurà de fer. Això dóna més tranquil·litat i estabilitat , encara que, a canvi, implica assumir una quota d'hipoteca més alta que en el cas de la hipoteca variable.
• De tipus variable: el tipus d'interès és compost, cosa que significa que es compon d'un fix diferencial i d'un índex de referència. Aquest últim és el que marca com variarà la quota hipotecària amb el pas del temps, ja que està vinculat a un índex de referència extern. A Espanya, el més utilitzat és l' euríbor , un tipus d'interès que s'aplica als préstecs en euros que fan els grans bancs. Es publica diàriament i, en funció de les seves variacions, farà que pugi o baixi la quota de la hipoteca després de fer-ne la revisió ( això es fa cada sis mesos o un any , en funció de l'entitat).
• De tipus mixt: com anticipa el seu nom, barreja tant el tipus fix com el variable . Habitualment el contractant de la hipoteca es compromet a pagar una quota fixa durant un període de temps inicial i no gaire llarg (dos o tres anys), per després assumir unes condicions de tipus variable. És una opció especialment interessant si el client vol tenir més tranquil·litat al principi i assumir més riscos a mitjà i llarg termini.

Període d'amortització de la hipoteca

És el període de temps màxim en què el beneficiari de la hipoteca es compromet a tornar els diners amb tots els seus interessos . El més habitual és que sigui de 30 anys màxim, si bé es negocia amb l'entitat en funció de l'edat del sol·licitant i de les característiques personals, especialment de la capacitat financera. En aquest sentit, cal tenir en compte que com més llarg sigui el termini, les quotes seran més baixes i els interessos més grans, ia l'inrevés: si volem pagar pocs interessos, el millor és tornar tot el deute com més aviat millor.

A més, també és interessant saber que és possible amortitzar de manera anticipada la hipoteca , és a dir, pagar una quantitat (tot o una part) de forma anticipada per reduir o acabar amb aquest deute. Això pot provocar que disminueixi l'import de les quotes pendents, però sense canviar el període d'amortització ; o escurçar aquest temps per, acabar abans de pagar sense variar limport de les quotes .

Tingues en compte que si optes per amortitzar la teva hipoteca de manera anticipada, potser l'entitat bancària o financera et cobri alguna comissió en aquest concepte .

Canvis a la hipoteca

Comprar una casa amb hipoteca no implica signar un compromís immutable. Hi ha diferents maneres de canviar algunes de les seves condicions , sempre que complim amb la normativa vigent i abonem la corresponent comissió per això:

• Novació de la hipoteca : és possible renegociar aspectes com l'interès, el capital, el període d'amortització de la hipoteca, les comissions o el titular . És un tràmit que comporta unes despeses extraordinàries, ja que s'han de fer davant de notari i comporta també operacions de caràcter registral.
• Subrogació de la hipoteca: encara que ja tinguis signada la teva hipoteca amb un banc o entitat financera, has de saber que pots sol·licitar el canvi a una altra que t'ofereixi unes condicions que consideris millor per a tu. Per això, només cal acudir al nou banc perquè faci un estudi de la viabilitat del canvi i, si aquesta aprova la sol·licitud, s'encarregarà d'iniciar el procés. En aquest article pots trobar tota la informació que necessites sobre això.

Hipoteca pont

Si actualment tens ja tens un immoble hipotecat, però estàs desitjant canviar-te i comprar una altra casa amb hipoteca, tens una opció per fer-ho. Es tracta d'una hipoteca pont , un préstec que et permet contractar una nova hipoteca per accedir a un altre habitatge alhora que poses en venda l'actual.

Per tant, està pensada per a períodes curts de temps, en què es paguen només els interessos ( hi ha manca de capital ) perquè puguis vendre el teu habitatge d'ara i accedir a la nova. D'aquesta manera, un cop ingressos els diners per la primera, podràs cancel·lar la teva hipoteca inicial i centrar-te en el pagament de la segona. El que et brindarà flexibilitat i estabilitat per fer aquest canvi que creus necessari.

Contractació d'assegurances

L'entitat que et concedirà la hipoteca pot proposar-te la contractació d'una o diverses assegurances . Els més habituals són incendis o multirisc, vida i protecció de pagaments o préstecs. Tingues present que només el primer és obligatori per subscriure el préstec, encara que acceptar-ne d'altres pot atorgar-te alguna bonificació en les condicions que se t'ofereixen, com una reducció en la quota.

Documentació necessària per comprar una casa amb hipoteca

Finalment, no oblidis que l'entitat que et prestarà els diners verificarà amb anterioritat que estàs en condicions d'assumir el deute i pagar-lo en el futur. Així que no et sorprenguis per la nombrosa documentació que et pot sol · licitar :

• Documentació general: DNI o NIF per identificar-te, extractes bancaris recents per acreditar que tens ingressos per feina, vida laboral actualitzada, escriptures d'altres immobles que puguis tenir en propietat, declaració d'IRPF del darrer any, informe de riscos CIRBE per deixar clar que no tens altres deutes o préstecs vigents, etc.
• Documentació si treballes per compte d'altri: el teu contracte laboral, les tres últimes nòmines, justificants d'ingressos addicionals (si en tens) i rebuts dels préstecs que puguis tenir contractats.
• Documentació si treballes com a autònom: declaració anual de l'IVA de l'any anterior, acreditació dels pagaments trimestrals de l'IVA de l'any en curs, declaració anual/fraccionada de l'IRPF i darrers rebuts del pagament de la Seguretat Social.

A més, probablement realitzareu un estudi de la vostra viabilitat financera a partir d'aquesta documentació i informació . En funció de la teva edat, la teva situació laboral, personal i econòmica, el valor de la casa que vols comprar i les característiques de la hipoteca determinarà la teva ràtio d'endeutament . És a dir, determinarà quant el percentatge dels teus ingressos que hauràs de destinar al pagament de la quota de la hipoteca i s'assegurarà que aquest no excedeixi el 30-35% per no comprometre la teva estabilitat econòmica.

A CULMIA t'ajudem a comprar una casa amb hipoteca

Després de decidir quina és la millor hipoteca per a tu i de contractar-la, ja podràs fer el pas definitiu i més important: el de signar l'escripturació de la teva nova casa davant de notari . Per això, esperem que aquesta completa guia us sigui de gran utilitat per fer-vos amb l'habitatge dels vostres somnis.

I si vols ampliar o tenir més informació per encertar a l'hora de fer-te amb el préstec que necessites, no dubtis a descarregar-te gratuïtament la nostra ' Guia per finançar casa teva nova' . Hi trobaràs aquests i molts altres consells perquè l'aspecte econòmic no sigui un problema per a tu.

Et recomanem:

• Hipoteques el 2024: guia completa .
• Previsions per al mercat immobiliari el 2024 .