'Comissions' és una paraula habitual quan parlem d'una hipoteca , perquè normalment les entitats bancàries estableixen que certes gestions o accions que estan vinculades al préstec tinguin un cost específic. Així, podem sentir parlar de comissió per obertura d'hipoteca, per amortització anticipada, per subrogació, per cancel·lació… Per això, és important que, abans de signar la nostra, ens informem bé sobre totes les que es poden presentar mentre la tinguem vigent.

En qualsevol cas, de totes elles la més coneguda és la comissió d'obertura d'hipoteca , perquè a més de ser la primera que ens podem trobar, també pot tenir un impacte en el finançament de casa nostra nova. Aquesta és la raó per la qual avui a CULMIA volem parlar-te de les seves característiques, perquè tinguis tota la informació que necessites i no t'agafi per sorpresa.

L'origen de la comissió d'obertura d'hipoteca

Segurament, pel vostre nom ja us heu pogut fer una idea del concepte que està darrere de la comissió d'obertura d'una hipoteca. I és que no és més que el percentatge de l'import de la hipoteca sol·licitada que algunes entitats financeres i bancs poden imposar i cobrar a l'hora de concedir-la.

Amb anterioritat al 2019, hi havia diferents comissions vinculades a la sol·licitud i tramitació de la hipoteca, ja que el banc realitzava diverses gestions, com un estudi de solvència i despeses, operacions de formalització i fins i tot de la pròpia obertura. Per això és habitual que reclamés un pagament per cadascun d'aquests treballs, fins que la nova Llei Hipotecària (Llei 5/2019 de 15 de març) va estipular que tots ells s'haguessin d'unificar en una única comissió d'obertura hipotecària .

En concret, la normativa esmentada indica a l'article 14.4:

« Si es pactés una comissió d'obertura, aquesta es meritarà una sola vegada i englobarà la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació o concessió del préstec o altres de similars inherents a l'activitat del prestador ocasionada per la concessió del préstec . En el cas de préstecs denominats en divises, la comissió dobertura inclourà, així mateix, qualsevol comissió per canvi de moneda corresponent al desemborsament inicial del préstec » .

O el que és el mateix, només hi pot haver una única comissió vinculada a les operacions d'obertura de la hipoteca.

Quin és el cost més habitual de la comissió dobertura duna hipoteca?

Cada entitat financera o banc decideix si fixa una comissió dobertura per concedir una hipoteca, perquè tampoc és una condició indispensable per formalitzar la contractació. Així que és un aspecte que has de valorar a l'hora d'analitzar les diferents propostes hipotecàries, ja que si et vincules a un préstec que la inclogui , inevitablement tindrà un petit impacte en el finançament de casa teva.

Diem que serà petit perquè la comissió d'obertura d'una hipoteca sol oscil·lar entre el 0,1% i el 2% del capital que es presta, i és el més habitual que estigui entre el 0,5% i l'1%. Amb això, si una hipoteca està valorada en 100.000 euros, el prestador podrà sol·licitar al prestatari que, en el moment de formalitzar l'acord, aboni una quantitat situada entre els 100 i els 2.000 euros (probablement, més aviat sigui entre els 500 i els 1.000 euros).

A més, com ja hem indicat, tot allò que inclourà aquesta comissió d'obertura de la hipoteca serà el relacionat amb els tràmits per fer-la possible : l'estudi personalitzat sobre les despeses i el risc, a més de les gestions que hagi de fer l'entitat que presta els diners perquè la hipoteca es formalitzi i comenci a operar.

Legalitat de la comissió dobertura dhipoteca i situació actual

Malgrat tot el que s'ha comentat ja que la comissió d'obertura d'hipoteca està contemplada dins de la nova Llei Hipotecària, la realitat és que en els darrers temps ha estat posat en dubte després de diferents reclamacions interposades per clients d'aquest servei . La raó? Per a alguns, hi ha casos en què es podria considerar abusiva.

D'aquesta manera, el 2021 el Tribunal Suprem va elevar una qüestió prejudicial al Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE) per aclarir si la jurisprudència actual a Espanya és contrària al dret de la Unió Europea . Arran d'això, el Tribunal Europeu esmentat va emetre el 16 de març de 2023 una sentència en què va establir que aquesta comissió no forma part de l'objecte principal del contracte, per la qual cosa pot ser susceptible de control d'abús .

Què vol dir això? Que, si considerem que aquesta comissió d'obertura d'hipoteca incompleix els controls de clàusules abusives que imposa la Directiva Europea 93/13 , la podem reclamar en qualsevol moment, ja que no hi ha un termini definit per fer-ho des de la formalització del préstec esmentat.

Quan reclamar?

Aquí el matís que marca la diferència és la transparència de la clàusula imposada pel banc . Perquè es consideri vàlida, el jutge ha de decidir si el que assenyala el contracte és clar i comprensible , de manera que el contractant hagi pogut avaluar prèviament l'impacte que la comissió d'obertura d'hipoteca suposarà en el finançament de l'habitatge.

De fet, després de l'esmentada resolució del TJUE , el Tribunal Suprem va aplicar els seus criteris i es va pronunciar sobre això el 29 de maig de 2023 en una primera sentència. Hi va deixar clar que no hi ha un criteri únic , i que cal que es valori individualment cada cas per decidir si la clàusula és vàlida o no. Per això ha de ser el consumidor qui , de forma subjectiva , analitzi si és abusiva i decideixi si reclama perquè la Justícia prengui una decisió.

Com es pot reclamar?

En cas que considerem que la comissió d'obertura d'hipoteca que ens ha imposat el nostre banc és abusiva, l'ideal és que reclamem directament al banc la restitució de la quantitat que abonem al seu moment. I si aquest no respon o rebutja la petició, haurem d' acudir a un advocat perquè iniciï el procediment judicial corresponent.

En cas d'arribar a aquest punt, és important ressenyar que és possible que el procediment judicial es prolongui durant mesos o fins i tot anys abans de ser resolt. Així com que el demandant, en la seva reclamació, també té el dret de sol·licitar els interessos des del moment que va efectuar el pagament, tal com queda estipulat a l' art. 1303 del Codi civil .

La importància d'informar-vos sobre la comissió d'obertura d'hipoteca

En definitiva, encara que la comissió d'obertura d'hipoteca és ja cada vegada menys habitual és el nostre país , és important que preguntem per ella a l'entitat financera o banc . Abans de signar, aquesta ens haurà d'aclarir si la inclou o no, i en cas afirmatiu, haurà de justificar la seva imposició (en funció dels serveis que hagi prestat) i comunicar-la de forma transparent perquè en coneguem tant les característiques com el cost total que ens suposarà.

Et recomanem:

• Guia per comprar una casa sense hipoteca: estratègies de finançament alternatives
• El tipus dinterès duna hipoteca: com es decideix i per què