La realització de les obres al sector immobiliari compta amb la seva pròpia normativa. De fet, segons aquesta, no és possible habitar un immoble si prèviament no s'han complert amb una sèrie de requisits, com ara la tramitació i l'obtenció del que es coneix com a Certificat Final d'Obra (CFO) . Avui volem parlar-te en particular, perquè tinguis clar en què consisteix, com es pot sol·licitar i quant triga a obtenir-se.
Què és el Certificat Final d'Obra?
El seu nom ja ens dóna unes pistes molt importants sobre què és, perquè es refereix al conjunt de documents que donen fe i confirmen que un projecte de construcció o obres ha finalitzat i que, a més, s'ha realitzat d'acord amb allò que estableix la Llicència d'Obres atorgada per l'Ajuntament local.
Per tant, és un certificat necessari en el cas de la construcció d'habitatges d' obra nova ; però que també pot arribar a ser necessari si és un immoble antic que ha estat sotmès a una reforma important. I és que, sense aquest document, no podrà ésser habitat legalment.
Així, i en resum, que un edifici disposi d'un CFO garanteix que:
- La seva obra de nova construcció o reforma ha finalitzat.
- Es pot lliurar lhabitatge o conjunt dhabitatges.
- Les obres que s'han dut a terme han complert tots els requisits legals que s'exigien per a la seva execució , tant a nivell estatal com autonòmic o local.
Qui ha d'emplenar i signar el Certificat Final d'Obra?
Per les seves particularitats tècniques, aquest document no el pot completar qualsevol persona, com el futur propietari de l'habitatge d'obra nova. Al seu lloc, els que han d'emplenar-lo són dos professionals :
- El director de lobra, normalment un arquitecte; encara que, si no és una edificació, pot ser un enginyer . És qui dirigeix el desenvolupament de l'obra, tant en els aspectes tècnics com urbanístics, procurant adaptar-se al projecte, la llicència d'edificació i les condicions establertes pel contracte.
- El director dexecució de lobra, generalment un arquitecte tècnic; si bé, si no és una edificació, pot ser un enginyer tècnic . Aquest professional és el responsable de la direcció de lexecució material de lobra, així com del control qualitatiu i quantitatiu de la construcció i de la qualitat amb què sedifica.
Quins documents cal lliurar perquè el Certificat Final d'Obra tingui validesa?
Els professionals esmentats han d'aportar diversos documents que acompanyin el Certificat Final de l'Obra. L'objectiu és que demostren que l'obra s'ha desenvolupat segons la normativa i que, a més, ha finalitzat.
La necessitat d'un document o de l'altre depèn del que indiqui la llei local i de la pròpia gestió de l'obra. Però és possible que calgui aportar-hi:
- Els plànols de lobra per constatar les seves mesures.
- El llibre de ledifici.
- El llibre o projecte d'ordres inclou tota la informació de l'obra.
- El plànol final amb totes les modificacions realitzades a ledifici.
- El document que acrediti el pagament de la taxa corresponent .
Quina informació conté el Certificat Final d´Obra?
Perquè estigui adequadament emplenat, el CFO ha d'incloure la informació següent :
- El tipus dobra que sha realitzat.
- L'emplaçament i la localitat on s'ha fet l'obra.
- La Llicència d'Obra , atès que aquest document és necessari per a la realització de la construcció o reforma.
- Les dades del promotor, constructor i projectista .
- Els noms, les titulacions, els números de col·legiats i els noms dels col·legis del director d'execució de l'obra i del director de l'obra.
- Per part del director dobra, la relació de les modificacions que shagin realitzat a lobra i que fossin compatibles amb les condicions de la llicència.
- Per part del director dexecució, la relació dels controls realitzats durant lobra i els seus resultats.
Una vegada es disposi de tota aquesta informació, els dos professionals responsables (director de l'obra i director d'execució de l'obra) hauran de signar el Certificat Final de l'Obra per donar fe que aquesta s'ha dut a terme d'acord amb allò projectat i sota les seves responsabilitats respectives.
Què passa si a mig obra canvia algun dels dos directors responsables?
Si es produeix el cessament oficial del director de l'obra o del director d'execució mentre aquesta s'està duent a terme, serà el professional que el substitueixi (i que, per tant, s'encarregue de finalitzar-la) qui haurà de completar i expedir el Certificat de Final d'Obra . Un canvi que podria comportar un increment del cost d'aquest certificat, atès que el nou professional haurà d'assumir la responsabilitat del treball que, amb anterioritat, va fer l'anterior responsable tècnic.
Com es tramita el certificat final d'obra?
És important tenir en compte que les signatures i tramitació del Certificat Final d'Obra són a càrrec dels professionals que hi participen, per la qual cosa el propietari de l'habitatge o immoble no ha de fer res especial per obtenir-lo. De fet, el cost de gestió ja està inclòs el pressupost de l'obra .
Per aconseguir el model de Certificat de Final d'Obra, aquests professionals poden adreçar-se al seu col·legi professional, on el trobaran de forma gratuïta, tal com estableix el Reial Decret 1000/2010 , de 5 d'agost. Un bon exemple n'és el certificat que ofereix el Col·legi Oficial d'Arquitectes de Madrid , dissenyat a partir del model estàndard que estableix el Consell Superior dels Col·legis d'Arquitectes d'Espanya (CSCAE).
En qualsevol cas, també és rellevant saber que aquest document està regulat per la Llei d'ordenació de l'edificació (LOU) . A l'article 6 es detalla, entre altres coses que, llevat que es pacti el contrari, “la recepció de l'obra tindrà lloc dins dels 30 dies següents a la data de la seva terminació, acreditada al certificat final d'obra” . Per això el CFO és, de la mateixa manera, important per determinar el termini en què el constructor pot lliurar l'obra al promotor, una vegada que s'ha acabat.
Quin és el preu del certificat final d'obra?
Com acabem d'indicar, el CFO no es paga independentment, sinó que pot figurar com una despesa més del pressupost de l'obra que detalli l'arquitecte. De fet, sol incloure's a l'apartat corresponent a la direcció de l'obra , ja que en ell, i entre d'altres, es detallen els costos associats a l'emissió dels certificats necessaris per a la realització d'aquesta, inclòs el Certificat de Fi d'Obra.
En qualsevol cas, per fer-nos una idea, el cost de la direcció de l'obra sol suposar el 30% dels honoraris de l'arquitecte ; mentre que el 70% restant correspon a les tasques relacionades amb el desenvolupament del projecte.
En quins casos és obligatòria obtenir el Certificat Final d'Obra?
Cada comunitat autònoma (o fins i tot ajuntament) pot establir la seva normativa per permetre l'habitabilitat d'un immoble. Però, de manera general, podem assenyalar que el CFO és necessari quan:
- Es projecta i executa una obra nova .
- Es realitza una obra més gran a l'immoble, de manera que, per dur-se a terme, cal una llicència urbanística i la participació d' un arquitecte i d'un arquitecte tècnic .
I després del Certificat Final d'Obra, què?
Per tot el que s'ha dit, tot immoble acabat ha de comptar amb el seu propi Certificat Final d'Obra , perquè és un document necessari alhora, per sol·licitar altres documents bàsics per viure-hi, com la cèdula d'habitabilitat o la llicència de primera ocupació . No en va, la llei no permet habitar un habitatge que no n'hagi finalitzat la construcció, perquè en aquest cas es considera que no reuneix les condicions bàsiques per fer-ho.
És aquesta la raó per la qual, el comprador, es pot quedar tranquil en tancar l'operació: i és que, la mera existència de la cèdula d'habitabilitat al seu futur habitatge permet confirmar que aquesta també compta amb el seu propi Certificat Final d'Obra .
Et recomanem:
