Per a moltes persones, la contractació duna hipoteca és lúnica forma que tenen de comprar un habitatge. Per tant, el mer fet de signar-la representa una de les decisions més importants de la seva vida, ja que en aquell moment no només es comprometen a tornar el préstec en el futur, també assumeixen el pagament d'interessos i comissions , a més del compliment dels terminis acordats.

Tot i això, és important tenir en compte que les condicions d'aquest contracte solen ser flexibles i que el comprador de l'habitatge compta amb diferents fórmules per millorar les seves condicions de finançament. Entre elles, l?amortització anticipada d?hipoteca, una opció molt atractiva per aconseguir un doble efecte: la reducció dels interessos i de les quotes a abonar. D'ella volem parlar-te avui a CULMIA .

Què és amortitzar una hipoteca?

Si anem al concepte bàsic, la RAE defineix amortització com a «Tornar els diners (d'un deute o un préstec), gralm. mitjançant pagaments periòdics» . Així que, quan parlem del termini d'amortització d'una hipoteca, ens referim alhora que inicialment hem acordat amb el banc per pagar les quotes i, per tant, tornar tant el préstec com els interessos.

En aquest sentit, el Banc d'Espanya recorda que l'amortització d'una hipoteca sol ser un llarg termini de temps i que, a l'hora d'escollir-ne la durada, cal tenir en compte que:

• Com més llarg sigui (sense que variïn les altres condicions del préstec), més baixes serà les quotes , però els interessos totals seran al seu torn més grans.
• Com més llarg sigui, més possibilitats caldrà que es produeixin canvis tant en les condicions del préstec com en les circumstàncies i necessitats de qui el contracta . Cosa que passa clarament en el cas de les hipoteques variables, ja que els seus interessos estan lligats a índexs de referència com l' euríbor .

A Espanya, el més habitual és acabar contractant una hipoteca a 30 anys o fins i tot a 40, sempre que el banc la concedeixi. De fet, segons un estudi realitzat el 2021 per 'Idealista Hipotecas' , més del 50% de les persones que van sol·licitar un crèdit hipotecari entre el 2019 i el citat any no hauran saldat el seu deute en assolir els 65 anys.

Amortització anticipada d'hipoteca

Des del punt de vista del comprador de l'habitatge , el gran avantatge de la hipoteca és que li permet fraccionar el pagament en el temps, cosa que li dóna certa tranquil·litat per abordar cada quota. Però no és l'única, perquè en condicions normals també adquireix el dret de fer una amortització anticipada, amb els beneficis que això comporta.

Així, si tornem a acudir al Banc d'Espanya, aquest defineix l'amortització anticipada d'hipoteca com la possibilitat de «tornar part del capital prestat durant la vida del préstec (abans del venciment)». Cosa que s'haurà d'haver pactat prèviament entre les dues parts, per definir les condicions en què es realitzarà aquesta operació.

Tipus d'amortització anticipada d'hipoteca

Hi ha dues maneres de fer una amortització anticipada d'hipoteca. La més comuna és la parcial, en què avancem una part de la quantitat pendent de pagar. Mentre que l'alternativa és fer una amortització total, és a dir, saldar per complet el deute per poder obtenir la cancel·lació registral de la hipoteca . És més, tingues en compte en aquest cas que la càrrega de la hipoteca no s'elimina automàticament del teu habitatge, per la qual cosa hauràs de fer personalment aquest tràmit .

Formes de fer una amortització anticipada d'hipoteca

Si estem en disposició d'anticipar part del pagament de la nostra hipoteca, podem triar entre dues modalitats d'amortització:

• Amortització de quota (tant capital o interessos): en reduir el nostre deute, tenim l'opció de demanar que el banc redueixi els imports de la resta de quotes que ens queda per pagar. D'aquesta manera, les podem encarar més fàcilment i, a més, també reduirem els interessos totals del préstec; si bé mantindrem el termini de devolució que pactem inicialment.
• Amortització de terminis: l'alternativa a l'amortització de quota és reduir el temps de vigència del préstec, de manera que puguem acabar abans de pagar-ho. Això significa que l'import de les quotes properes no variarà, encara que a canvi el nombre d'aquestes es reduirà.

Si el que ens preocupa és la quantitat d'interessos que cal pagar a la llarga, és important que tinguem en compte que escurçar el termini sol ser l'opció més rendible per efectuar l'amortització anticipada d' hipoteca . La raó és que a menys temps, menys marge perquè es generin interessos, així com també menor exposició als índexs de referència (si la hipoteca és variable o mixta).

Possibles penalitzacions de l´amortització anticipada d´hipoteca

Per tot això, si l'hipotecat aconsegueix estalviar o reunir una important quantitat de diners , l'amortització anticipada de la seva hipoteca pot ser una magnífica idea perquè, a llarg termini, hi surti guanyant. Però també és important que tingueu en compte que les entitats financeres poden penalitzar aquest moviment incloent una comissió.

En qualsevol cas, aquesta situació ha de figurar clarament al contracte hipotecari. A això s'afegeix un altre aspecte clau: la llei estableix límits per a aquestes comissions. En concret, els crèdits hipotecaris concertats a partir del 16 de juny de 2019 tenen marcats els topalls següents:

• En el cas de les hipoteques d'interès variable , la comissió pot arribar a ser de fins al 0,25% si el pagament es fa en els tres primers anys després de la signatura o del 0,15% en el cas del quart i cinquè any.
• A les hipoteques fixes , la comissió i el període de vigència són més grans: de fins al 2% en els primers 10 anys i de l'1,5% en els restants.

Tot això ens convida a parar atenció a l'existència o no de comissions a l'hora de buscar la millor hipoteca, especialment si el comprador preveu que més endavant tindrà l'oportunitat d'amortitzar-la anticipadament. I també a la possibilitat que hi hagi exempcions vigents en un moment donat , ja que, per exemple, durant el 2024 l'amortització anticipada d'hipoteca no comporta comissions en el cas dels préstecs a interès variable .

Com sol·licitar l'amortització anticipada d'hipoteca

El procés per sol·licitar el pagament anticipat d'una part o de tota la hipoteca és força fàcil de dur a terme:

1. El primer pas és contactar amb el banc per sol·licitar l?amortització anticipada d?hipoteca. Per això, només cal concertar una cita a la nostra oficina habitual o presentar-nos-hi. A més, durant la reunió se'ns informarà de si l'operació inclourà comissió i l'import d'aquesta, si és així.
2. A continuació, haurem d'indicar per escrit la data en què tenim previst fer aquest ingrés anticipat i que no estava previst. En fer-ho, concretarem la quantitat amortitzada i deixarem constància de la nostra decisió.
3. Finalment, podrem fer el pagament de la quantitat acordada i de la comissió , si és que l'amortització la inclou.

Tingueu en compte també que, si l'amortització comporta la cancel·lació total de la hipoteca, el banc podrà demanar que se li doni un preavís i fixar una data a partir de la qual es podrà saldar el deute . Normalment es tracta d'un límit temporal d'un mes com a màxim, de manera que tota la gestió es pugui tramitar correctament.

Estalviar o amortitzar anticipadament?

És la gran pregunta que es poden fer els compradors que tenen capacitat destalvi o recentment han ingressat una bona quantitat de diners. I la resposta no és senzilla, perquè dependrà de:

• Les condicions de la nostra hipoteca i si inclou comissió per l'amortització anticipada del préstec.
• El tipus damortització de la hipoteca , ja que a Espanya el sistema més habitual és el francès. Aquest estipula que en els primers anys d'hipoteca es paga una proporció més gran d'interessos que de capital, per invertir-se posteriorment aquesta tendència. En aquest cas és recomanable amortitzar com més aviat millor, atès que el pagament anticipat es fa sobre el capital i els interessos sempre es calculen sobre el capital pendent.
• La situació de l'euríbor. Per descomptat, en el cas de les hipoteques variables l'índex de referència també ha de condicionar la nostra situació: quan l'Euríbor està en nivells baixos probablement el més idoni és estalviar i invertir aquests diners; mentre si està en nivells alts, potser l'ideal serà fer una amortització anticipada . Tot dependrà de la rendibilitat i de l'interès actual de la nostra hipoteca , perquè si el primer és més gran, la inversió probablement resulti l'opció encertada.
• Possibles avantatges fiscals. Per a les hipoteques signades amb anterioritat al 2013 i destinades a la compra d'habitatge habitual , hi ha un avantatge fiscal rellevant: l'amortització anticipada permet desgravar fins al 15% del retornat al banc , amb un límit de 9.040 euros a l'any .
• La nostra liquiditat. I és que haurem de valorar si els diners que tenim estalviats i que ens plantegem amortitzar els necessitarem més endavant per afrontar alguna despesa. Si és una quantitat que no necessitem, podrem fer-la servir sense problemes per anticipar el pagament del nostre deute.
• Planificació de futur. Si no ens preocupa tenir una hipoteca a llarg termini o estar pagant una quota determinada cada mes, potser preferim guardar els diners estalviats o fins i tot invertir-los perquè ens generi interessos favorables.

Esperem que ja tinguis totalment clar en què consisteix l'amortització anticipada d'hipoteca , de manera que puguis decidir si és una opció millor per a tu que l'estalvi. De fet, recorda que també t'oferim una completa guia de finançament, pensada per ajudar-te a engegar les millors estratègies per pagar el teu habitatge.

Descarrega-la ja totalment gratis al següent banner. Que la gaudeixis!

Et recomanem:

• El tipus dinterès dhipoteca: com es decideix i per què
• Claus per demanar una hipoteca: procés fàcil pas a pas