En condicions normals, quan prenem la decisió de signar una hipoteca per poder finançar la compra d'un habitatge ho fem amb la intenció d'acabar de pagar-lo algun dia d'aquí a unes dècades. Però, per unes circumstàncies o altres, això no sempre és possible, de manera que pot ser una altra persona la que hagi d'assumir aquest deute per acabar de saldar-lo. És el que es coneix com la subrogació d'hipoteca .

En aquest cas, el canvi en les condicions es produeix al deutor , encara que també hi pot haver modificacions per part del creditor , de manera que sigui un altre banc el que passi a gestionar tot el procés. Per això, en aquest article d'avui et donarem tots els detalls sobre la subrogació d'hipoteca , perquè tinguis clares les seves característiques i sàpigues com tramitar-la si necessites exercir aquest dret.

Què és la subrogació d?hipoteca?

Comencem pel principi : segons defineix la RAE, “subrogar” és “ substituir o posar algú o alguna cosa en lloc d'una altra persona o cosa” . Per això, en el context hipotecari, és bàsicament substituir algun dels termes de la hipoteca per altres .

Això ens porta a distingir dos tipus diferents de subrogació hipotecària :

– Subrogació d'hipoteca de creditor: passa quan la persona que té contractada la hipoteca decideix portar-la a un altre banc perquè amb això aconseguirà millors condicions que les que havia signat inicialment.

– Subrogació d'hipoteca de deutor: el canvi afecta la persona o les persones que tenia contractada la hipoteca, de manera que aquesta passa a ser responsabilitat d'un tercer . És el que passa quan, a l'hora de comprar una casa, vam optar per quedar-nos amb la hipoteca que el propietari tenia contractada, ja que això ens permetrà estalviar-nos les despeses inicials.

Veurem amb més detall les característiques d'aquests dos tipus de subrogació hipotecària .

Per què canviar de creditor hipotecari?

En signar la nostra hipoteca, és important que tinguem en compte que no necessàriament aquest contracte ens 'lliga' a l'entitat bancària que ens la proporciona . Durant els anys que duri aquesta podem fer un seguiment del mercat hipotecari per comprovar quines ofertes proposen altres entitats i si milloren allò que actualment tenim contractat, perquè sempre tindrem el dret de portar la nostra hipoteca on millors condicions ens proposin.

És a dir, si en algun moment volem canviar el tipus d'interès de la hipoteca , modificar l'índex de referència a què està vinculada, substituir o eliminar algunes clàusules , alterar els terminis d'amortització o reduir les comissions associades, etc. podrem plantejar-nos iniciar el procés de subrogació hipotecària amb canvi de creditor.

De fet, això és força habitual en els nostres dies per l'actual i evident increment de les quotes de les hipoteques variables com a conseqüència de la crisi. Sense anar més lluny, s'estima que després de la decisió del Banc Central Europeu d'elevar els tipus d'interès 50 punts bàsics , es produirà properament una elevació de les quotes de les hipoteques variables entre 1.900 i 4.700 euros anuals. És a dir, un increment entre 160 i 390 euros mensuals (del 32% de les quotes) en el cost d'aquests préstecs.

Com sol·licitar una subrogació d'hipoteca de creditor?

Si considerem que un altre banc ens pot oferir unes condicions millors que la nostra entitat actual, podrem iniciar els tràmits de manera senzilla. N'hi haurà prou que presentem una sol·licitud al banc que creiem que pot millorar la nostra hipoteca , perquè l'analitzi i valori si li compensa presentar-nos una oferta amb les seves pròpies condicions financeres per assumir el préstec.

Si és així, aquesta entitat sol·licitarà al banc que té signada la nostra hipoteca la documentació sobre la quantitat de diners que ja hem abonat i que encara tenim pendent per pagar. Aquest últim disposarà de 7 dies per respondre ; per posteriorment comptar amb 15 dies més per elaborar una contraoferta i presentar-nos-la perquè ens ho pensem i mantinguem la hipoteca amb ells.

Finalment, serem nosaltres els que haurem de posar en una balança allò que ens proposen els uns i els altres, per prendre la decisió definitiva en els esmentats 15 dies de termini. Si les noves condicions del nostre actual banc ens convencen, podrem renovar la hipoteca amb les seves noves clàusules ; i si no és així, tindrem el dret de subrogar la hipoteca per emportar-nos-la a aquesta entitat que ens va fer inicialment la proposta que ens atreia.

Per què canviar el titular de la hipoteca?

Com ja hem comentat, hi ha vegades que la casa que hem decidit comprar no és per a tota la nostra vida . Així que podem optar per vendre-la fins i tot si encara no hem afrontat totes les quotes de la hipoteca. Per això, podem realitzar una subrogació hipotecària de deutor perquè aquesta passi a ser responsabilitat del nou comprador .

La normativa d'aquest procés es basa en el Codi civil i en la Llei hipotecària . Aquesta estipula que el creditor (el banc) ha de donar el vistiplau a l'operació , per la qual cosa té dret a analitzar la situació del comprador per comprovar-ne la solvència i la viabilitat de la hipoteca. I si fa llum verda, lògicament també caldrà que tant el venedor (i primer deutor) com el comprador (nou deutor) estiguin d'acord i plasmin en un contracte la subrogació de la hipoteca.

Què necessitem per fer una subrogació d?hipoteca?

Aquests són els requisits que hauràs de complir si t'estàs plantejant subrogar la teva hipoteca:

• Demostrar que comptes amb una situació econòmica i laboral adequada : tenir una feina (si és possible, amb contracte indefinit), no presentar deutes ni tenir signats actualment altres préstecs que comprometin la teva situació financera.
• Haver abonat completament les quotes de la hipoteca prèvia durant un període de temps , que normalment sol ser dos anys.
• Que el capital pendent per amortitzar no sigui més del 80% del valor total de l'habitatge . I, en cas que sol·licitem ampliar encara més el termini de la devolució dels diners, que aquesta modificació no vagi més enllà dels 30 anys.

I també necessitaràs aportar una sèrie de documents:

• De tipus personal i econòmic: el teu DNI o NIE, una còpia del contracte i de les darreres nòmines, la teva declaració de la Renda més recent… Tot allò que ratifiqui legalment les teves dades i la teva situació laboral i econòmica actual.
• I nformació financera: l'escriptura de la teva hipoteca actual, els rebuts d'altres préstecs (si en tens), etc. Sense oblidar que la nova entitat financera podrà sol·licitar-te que autoritzis la consulta de les teves dades a la CIRBE , per conèixer el teu historial de préstecs, crèdits, avals i riscos.
• Informació de l'habitatge: escriptura, nota simple o informe de taxació.

Quines despeses suposa assumir una subrogació d?hipoteca?

No oblidis que estem davant d'un procés que comporta una sèrie de despeses . En concret, aquests s'agrupen a :

• Despeses per tramitació: el que és recomanable és que deixis la gestió en mans d'una gestoria , la qual s'encarregaran de fer tots els tràmits. Així que aquesta et suposarà una sèrie de despeses, igual que la imprescindible taxació de l'habitatge , de la notaria que formalitzi els nous contractes i el Registre de la Propietat que els acrediti i conservi.
• Despeses per comissions de subrogació: aquestes variaran en funció del tipus d'hipoteca de què es tracti. Per exemple, la d'hipoteca fixa sol tenir una comissió del 0,50% durant els 5 primers anys i del 0,25% a partir dels següents; mentre que la variable té un màxim del 0,25% en els tres anys inicials i del 0,15% el quart i cinquè any; per posteriorment no tenir ja cap comissió.

Hi ha situacions on subrogar una hipoteca no suposarà despeses, bé perquè aquesta no estigués vinculada a comissions o perquè, per exemple, l'entitat bancària hagi optat per no cobrar-les en cas d'una renovació. Però en la resta dels casos, hauràs de valorar tots els costos vinculats al nou contracte que vols signar , per decidir si realment hi sortiràs guanyant o no amb el canvi.

Et recomanem:

• Com augmentar el valor del teu habitatge? Trucs que us serviran
• Com organitzar una mudança pas a pas