Amb més de 85 milions de visitants internacionals i un pes sobre el PIB total del país del 12,8% el 2023, el turisme és un pilar bàsic per a l'economia espanyola . Tot i això, en els últims anys el sector no ha estat exempt de polèmica per un fenomen en auge associat amb la seva activitat: la transformació d'habitatges en espais de lloguer per a turistes i el seu consegüent impacte en el mercat immobiliari.
En particular, es tracta d'una qüestió que condiciona en determinades localitats tant l'oferta com els preus dels lloguers . Pel que recentment han sorgit veus per sol·licitar una regulació del lloguer turístic que limiti aquesta activitat i eviti que perjudiqui un mercat que ja de per si fa temps que travessa moments difícils.
Avui a Culmia volem entrar en profunditat en aquest assumpte per portar-te totes les claus sobre la seva normativa i el panorama que s'entreveu a curt termini . Ens acompanyes?
Situació del lloguer turístic a Espanya
Segons dades del Banc d'Espanya , el 2024 hi ha prop de 350.000 habitatges que s'utilitzen per a l'activitat del lloguer turístic i de temporada. Una xifra que correspon a, aproximadament, el 10% del mercat ; i que, a més, equival a més de les que aquest mateix organisme calcula (600.000) que falten al país, més enllà dels 4 milions d'habitatges que es troben també buits o desocupats en aquest moment.
Per tant, si tenim en compte que l'escassetat d'habitatge és un dels factors intrínsecs que està provocant l'escalada de preus del mercat immobiliari, el debat sobre la taula és si cal una regulació del lloguer turístic a Espanya per intentar trobar un punt d'equilibri idoni per a totes les parts.
Encara més, en algunes ciutats ja s'han aplicat les primeres restriccions per a un sector que, malgrat tot, constitueix una pota important del turisme nacional. Dades com les que aporta l'empresa especialitzada 'GuestReady' així ho indiquen, ja que parla de 25.000 llocs de treball directes , ingressos de 2.089 milions d'euros per als propietaris i un total de 9,12 milions de turistes estrangers acollits el 2023 . Això suposa la tercera part de tota la capacitat allotjativa d'Espanya.
Regulació del lloguer turístic a Espanya
Si ens centrem en l'aspecte normatiu, és important tenir en compte que la regulació del lloguer turístic, igual que la resta de polítiques relacionades amb l'habitatge, correspon a les comunitats autònomes i als ajuntaments de les localitats . En conseqüència, cada municipi del territori nacional compta amb la seva pròpia legislació i requisits: normalment aquestes condicions estan relacionades amb els aspectes urbanístics de l'immoble, les instal·lacions, els serveis que ofereix, l'exigència de llicències municipals o les autoritzacions necessàries per part de la comunitat de propietaris.
A més, també és fonamental diferenciar entre els tipus d'allotjaments que es vinculen a l'activitat del lloguer turístic, perquè es pot desenvolupar des de l'enfocament d'un habitatge de vacances o des d'un apartament turístic:
- Habitatge d'Ús Turístic (VUT): correspon als immobles que són propietat de particulars i que són llogats de manera intermitent i no professional, principalment a través de plataformes en línia.
- Apartaments Turístics (AT): la seva gestió estan vinculada a empreses que busquen complir amb estàndards determinats, com ara la seva classificació per claus oa través de serveis com a recepció.
Per poder engegar qualsevol d'aquestes dues modalitats de negocis, el propietari ha de disposar de tota la documentació en regla, de manera que pugui acreditar que l'habitatge o l'apartament compleix la normativa i està inscrita correctament al registre d'ús turístic corresponent. Així, per una banda, ha de comptar amb la llicència turística per poder registrar l'immoble en aquesta activitat; mentre que, de l'altra, també ha de disposar d'un certificat d'idoneïtat emès per un arquitecte o aparellador que acrediti que compleix el que estableix la llei.
Rendibilitat del lloguer turístic a Espanya
No és una casualitat que, en els darrers quatre anys, el nombre d'habitatges registrats per a l'ús turístic hagi crescut un 9% a Espanya . El model de negoci de lloguer a curt termini i la proliferació de plataformes especialitzades per al seu desenvolupament i publicitat ha permès incrementar la seva rendibilitat davant del lloguer tradicional . Això, lògicament, ha atret tant propietaris privats com fons d'inversió i, amb això, ha reduït l'oferta d'habitatge per a ús residencial.
Els especialistes del sector asseguren que, perquè la rendibilitat sigui més gran en el lloguer turístic, cal que l'immoble estigui ocupat almenys el 70% dels dies de l'any . Cosa que és més fàcil d'aconseguir a ciutats turístiques per excel·lència, com poden ser Barcelona, Madrid, Màlaga o Palma de Mallorca . Llocs que precisament estan començat a prendre les seves pròpies mesures per evitar que la situació s'acabi convertint en un problema.
Així està el lloguer turístic a les zones amb més activitat
Vegem quina és la normativa que s'aplica a les localitats on s'ha desenvolupat una major activitat de lloguer turístic.
Madrid
La capital ha optat per una regulació estricta per als seus habitatges de lloguer de vacances. Actualment està treballant en una nova normativa que hauria d'entrar en vigor a principis de 2025 , però mentrestant l'Ajuntament ha optat per suspendre l'atorgació de llicències VUT , per incrementar la plantilla d'inspectors i endurir les multes per frenar la proliferació de pisos turístics il·legals.
Barcelona
En aquest cas, l'enfocament normatiu també és restrictiu, perquè tant la Generalitat com l' Ajuntament de la Ciutat Comtal consideren que hi ha un excés d'habitatges de lloguer de vacances. Per tant, actualment pràcticament no es concedeixen noves llicències d'aquest tipus; si bé s'aplica el Pla Especial Urbanístic d'Allotjament Turístic (PEUAT) per a qualsevol aspecte relacionat amb la distribució i la regulació.
Accions que se sumen a les impulsades per la Generalitat per a l'aprovació d' un Decret llei que reguli els habitatges d'ús turístic a 262 municipis catalans . En aquest cas, es tracta de pobles i ciutats que tenen problemes d'accés a habitatge clars, que tenen més de 5 pisos d'aquest tipus per cada 100 habitants o que compleixen ambdós requisits. Per tant, els seus consistoris no podran atorgar llicències d'obertura fins que adaptin el seu planejament urbanístic a la nova normativa.
Illes Canàries
Davant la situació de massificació que vénen experimentant les Illes Canàries, es pretén tramitar amb urgència la nova normativa d'habitatge turístic. Actualment, l'avantprojecte de Llei d'Ordenació Sostenible de l'Ús Turístic de l'habitatge s'està adaptant després d'haver rebut 3.033 al·legacions en el període de consulta pública, si bé s'espera que es pugui aprovar a finals de 2024 .
Entre les mesures que estan previstes, hi ha l' assignació d'un percentatge del 90 % del sòl per a ús residencial i del 10 % per a l'activitat turística o la definició de noves exigències perquè l'habitatge pugui dur a terme aquesta activitat, com ara tenir un mínim de 25 metres quadrats, amb instal·lació d'aparells d'aire condicionat i calefacció o qualificació energètica mínima C o B.
Màlaga
Aquesta és la província espanyola amb més habitatges turístics , ja que el febrer del 2024 n'hi havia 41.038 en total, un 16% més que un any abans. Per això és important la seva regulació, la qual està en procés d'actualització després de la posada en marxa del Decret 31/2024, de 29 de gener, de la Junta d'Andalusia , que va modificar diverses disposicions relacionades amb els habitatges d'ús turístic i d'establiments dels apartaments turístics i hotelers.
L'objectiu és que la nova ordenança tingui en compte el concepte dels habitatges saturats i estableixi noves limitacions en aquestes zones , així com modernitzi la regulació per adaptar-la als nous temps. Canvis importants que encara es faran esperar; per això l'alcalde de Màlaga , Francisco de la Torre, ha anunciat la limitació (fins a la seva entrada en vigor) de la concessió de noves llicències per a aquells pisos turístics que comptin amb entrada pròpia a l'edifici on es trobin.
Palma de Mallorca
Fins al 2021, el lloguer de vacances en habitatges que no fossin habitatges aïllats, xalets o cases unifamiliars estava prohibit en aquest municipi, encara que l'esmentat any la norma va ser anul·lada pel Tribunal Superior de Balears i actualment se'n permet l'activitat. Però, això sí, tots els propietaris que vulguin fer-la han de comptar amb un número de registre i una autorització de la Conselleria de Turisme . De fet, les multes són altes en cas d'operar sense llicència (fins a 40.000 euros).
Cap a una regulació del lloguer turístic que sigui complementària amb el lloguer residencial
En definitiva, ateses les característiques del sector immobiliari espanyol, cada comunitat autònoma i municipi estan abordant a la seva manera el lloguer turístic. Quelcom lògic, si tenim en compte que el seu pes és diferent a cadascuna, igual que les seves necessitats. Pel que fa a aquelles ciutats on ha entrat en conflicte amb el lloguer residencial, la tendència és la creació de noves normatives i la imposició de restriccions .
El resultat és un panorama actual de certa incertesa, així com estancament per a l'activitat del lloguer turístic. Si bé els darrers moviments apunten a un futur de més regulació i en què s'equilibrin els interessos de totes les parts (propietaris d'habitatges, indústria turística i residents locals), per garantir que s'ofereix un servei de qualitat als turistes i es desenvolupa sense perjudici per al mercat de l'habitatge .
Et recomanem:
