• Culmia ha presentat al VIII Punt de Trobada Immobiliària a Gibralfaro el seu estudi 'Accés a l'Habitatge a Espanya: Objectiu Andalusia' que avança que la regió necessitarà una inversió pública de 7.731 milions d'euros per desenvolupar uns 200.000 habitatges nous
• La província de Màlaga requereix un terç de la inversió i dels habitatges necessaris a l'any per donar solució a l'accés d'habitatge
• La capital de la província, la segona de la comunitat autònoma amb més demanda d'habitatges assequibles, necessitarà desenvolupar 484 habitatges cada any amb una inversió de 10 milions d'euros
• La taxa d'esforç de les llars a la capital de Màlaga se situa en un 66,8% i la d' Andalusia en un 49,3%, totes dues molt per sobre de la mitjana espanyola del 34,5%
• El pressupost destinat a habitatge per la Junta d'Andalusia sobre el PIB (0,2%) se situa per sota de l'objectiu de la Unió Europea (0,4%) a causa de les limitacions a la capacitat econòmica, productiva i de disponibilitat de sòl

5 de juliol de 2024 – Culmia , plataforma immobiliària que concentra íntegrament les solucions d'habitatge del mercat, ha presentat el seu informe d»Accés a l'Habitatge: Objectiu Andalusia' durant el VIII Punt de Trobada Immobiliària a Gibralfaro organitzat per FADECO , on analitza la taxa d'esforç de les famílies dels preus del mercat del lloguer i la demanda.

L'informe revela que, en el context actual, Andalusia necessita un total de 160.000 habitatges , dividits entre habitatges assequibles i habitatges públics, sumats a 39.000 habitatges més que requeririen ajudes de cara a fomentar la incorporació al mercat Build to Sell . Per satisfer aquesta demanda, caldria una inversió pública de 7.731 milions d'euros, cosa que implica una despesa anual de 386,5 milions d'euros en un programa a 20 anys, equivalent al 0,21% del PIB d'Andalusia.

En particular, la província de Màlaga requereix un terç de la inversió i dels habitatges necessaris per donar solució a l'accés d'habitatge , amb una inversió anual de 124,2 milions d'euros. El segueixen Cadis , amb una inversió de 74,6 milions d'euros; Sevilla , amb una inversió de 68,2 milions d'euros; Almeria , amb una inversió de 45,2 milions d'euros; Granada , amb una inversió de 26,9 milions d'euros; Còrdova , amb una inversió de 23,3 milions d'euros; Jaén , amb una inversió d'11,5 milions d'euros; i Huelva , amb una inversió de 12,7 milions d'euros.

Pel que fa a l' habitatge assequible , la xifra d'inversió en un horitzó temporal de 20 anys se situa en 1.248 milions d'euros per desenvolupar 43.600 habitatges assequibles al conjunt de les capitals de província. Això suposa que necessitaran 2.180 habitatges assequibles anuals i una inversió de 62 milions cada exercici.

Màlaga destaca, en aquesta ocasió també, com la segona capital de la comunitat autònoma amb més demanda d'habitatges assequibles , ja que requerirà 9.677 nous habitatges destinats al lloguer assequible durant els propers 20 anys, cosa que es tradueix en una inversió de 202 milions d'euros.

Si aquesta inversió es desglossa per any, aquesta es traduiria en un total de 10 milions d'euros per dur a terme el desenvolupament anualment de 484 habitatges assequibles a la zona. Màlaga, a nivell anual també, es posiciona com la segona capital andalusa en termes de demanda d'habitatge assequible i ocupa aquest mateix lloc pel que fa a la inversió requerida.

Segmentat per capitals de província, en un horitzó de 20 anys també, Sevilla ocupa el primer lloc en necessitat d'habitatge assequible , amb 15.066 habitatges. El segueixen Màlaga, amb 9.677 vivendes; Granada, amb 5.885 vivendes; Còrdova, amb 4.373 vivendes; Cadis, amb 3.526 habitatges; Almeria, amb 2.396 vivendes; Jaén, amb 1.471 vivendes; i Huelva, amb 1.196 vivendes.

En termes d?inversió, la capital de Sevilla continua ocupant la primera posició amb una inversió de 409 milions d?euros, seguida de Còrdova, amb una inversió de 208 milions; Màlaga, amb una inversió de 202 milions; Almeria, amb una inversió de 114 milions; Granada, amb una inversió de 94 milions; Jaén, amb una inversió de 87 milions, Huelva, amb una inversió de 71 milions; i Cadis amb una inversió de 63 milions.

Màlaga compta amb un mòdul general d'habitatge protegit de 8,04 euros per metre quadrat útil, cosa que posa en relleu la necessitat de desenvolupar un pla viable econòmicament per a aquests projectes , que sigui capaç d'atreure inversió i que ofereixi als inversors la possibilitat de generar rendibilitats per sobre del 8%.

Per això, aquest informe proposa per als mòduls actuals de tipus general un pressupost que incentivi la inversió mitjançant un pla d'ajuts a la construcció i finançament per al segment d'habitatges en col·laboració publicoprivada de 22.500 euros.

Això és especialment rellevant ja que, amb mòduls valorats en 8 euros per metre quadrat útil, la manca d'ajudes econòmiques complementàries generaria rendibilitats a llarg termini del 5%, un valor que es troba per sota de l'estàndard del mercat. Tot i això, elements com l'optimització de condicions del producte, el suport de l'Administració i dels bancs per obtenir un finançament òptim, i un sistema fiscal que fomenti un parc d'habitatge assequible a escala nacional i territorial, permetrà arribar a rendibilitats a partir del 8% que, alhora, resultaran atractives per a tot el teixit institucional a la recerca de projectes d'impacte sostenible i social.

Pel que fa a la taxa d'esforç , és a dir, el percentatge dels ingressos familiars destinats al lloguer d'un habitatge , la capital de Màlaga se situa en un 66,8% arran de la cada vegada més latent manca d'oferta i increment dels preus a la zona. Aquesta xifra supera la mitjana d?Andalusia, del 49,3%, i està molt per sobre de la mitjana espanyola, que registra una taxa d?esforç consolidada d?aproximadament 34,5%.

De fet, Màlaga es troba entre les ciutats amb el percentatge més alt de població amb rendes mínimes i augment de preus . Aquesta dada subratlla la necessitat creixent d'abordar aquest repte a curt termini mitjançant noves solucions, com ara el lloguer assequible o l'habitatge públic, que és el que suposa un tiquet de lloguer al voltant de 500 euros al mes.

L'informe també assenyala que, encara que l'objectiu de pressupost públic dedicat al desenvolupament d'habitatges s'hauria de situar al voltant del 0,45% del PIB, en línia amb la Unió Europea, aquest percentatge a Andalusia se situa per sota del 0,2%. Això és degut, principalment, a les limitacions en la capacitat productiva i la disponibilitat de sòl .

Tot i que la inversió a la comunitat autònoma destinada a l'habitatge és d'aproximadament 400 milions d'euros, els recursos estan destinats a altres finalitats. Això ressalta la necessitat d'incrementar el pressupost de la Junta d'Andalusia de manera que s'alineï amb polítiques més eficients relacionades amb el desenvolupament de plans en col·laboració publicoprivada, i viables econòmicament per donar entrada a inversors capaços de gestionar-los.

Per Francisco Pérez , CEO de Culmia , »els resultats d'aquest informe ens demostren una situació preocupant d'accés a l'habitatge a Andalusia que ressalta la necessitat que cadascun dels actors en aquest sector contribueixin als seus respectius àmbits a materialitzar aquests projectes d'habitatge assequible i públic. Assumint que són projectes socials, fins ara vistos com a projectes d'inversió».

Context general

En un context en què la producció d'habitatge a Espanya ha caigut un 86% respecte al seu màxim històric de 2006 (es construeixen a l'any 80.000 habitatges), el mercat nacional se situa a la cua d'Europa pel que fa a construcció d'habitatge públic , i ja és el cinquè país de tota la Unió amb menor parc destinat a això. Del total de la producció d'habitatge només el 10% correspon a habitatge protegit i d'aquest percentatge, la major part (el 80%) prové únicament de la inversió privada.

A Espanya es preveu la creació de 150.000 noves llars a l'any entre els municipis més poblats , per la qual cosa, si segueix l'actual línia de desenvolupament d'habitatges, cada any es produirà un dèficit de 20.000 habitatges assequibles.

Si s‟analitza la taxa d‟esforç per grups d‟ingressos, les llars amb salaris entre 1.000 i 2.000 euros són les que presenten actualment un major grau de vulnerabilitat , amb una taxa d‟esforç desproporcionada per sobre del 50% en alguns casos. És precisament aquest grup (el 41% de les llars de lloguer) els principals destinataris d'aquesta nova oferta de lloguer assequible.

Amb vista a la seva elaboració, la metodologia que ha seguit l'informe, que contempla un horitzó temporal a 20 anys, posa en relleu que el sector actual no té capacitat per produir el nombre d'habitatges necessari i tampoc disponibilitat de sòl en un període de temps més curt .