El passat 26 de maig va entrar en vigor a Espanya la nova Llei d'Habitatge , després d'haver estat prèviament aprovada pel Consell de Ministres (1 de febrer de 2022), pel Congrés dels Diputats (27 d'abril de 2023) i pel Senat (17 de maig de 2023), així com inclosa el 25 de maig .

Aquesta normativa, tal com indica el Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana , neix amb un doble objectiu: desenvolupar el dret que recull la Constitució a un habitatge digne i ajudar (a través de diferents mesures) aquells col·lectius que tenen més dificultats per accedir-hi.

No obstant això, es tracta d'una Llei no exempta de polèmica ; i que, per la transcendència per al mercat de l'habitatge, a CULMIA creiem que és important aclarir. Així que si ho vols conèixer tot, no ho dubtis… i segueix llegint!

Quins són els cinc punts clau daquesta nova Llei dHabitatge?

També coneguda com a Llei 12/2023 de 24 de maig pel Dret a l'Habitatge , és el resultat del Pla de Rehabilitació d'habitatge i de regeneració urbana inclòs, al seu torn, dins del Pla de Rehabilitació, Transformació i Resiliència . Aquest ha estat impulsat pel Govern espanyol per canalitzar els fons aportats per Europa per reparar els danys causats pel COVID-19 i facilitar la recuperació del creixement econòmic i de l'ocupació .

Aquesta nova normativa s'enfoca en cinc línies de treball :

Impuls de l'habitatge públic

Inclou aspectes com la qualificació indefinida de l'habitatge protegit per garantir sempre un període mínim de 30 anys , l' elaboració i el manteniment d'un inventari del parc públic d'habitatge o la regulació d'aquests parcs públics per evitar operacions de venda a fons d'inversió.

Limitacions al preu dels lloguers

Entre altres mesures, la nova Llei d'Habitatge de 2023 estableix un increment màxim anual del 3% del lloguer als contractes vigents durant 2023 , la declaració de zones de mercat residencial tensionat durant un període (prorrogable) de tres anys per a l'aplicació de mesures de reducció del lloguer o la creació d'un nou índex de referència a partir de 2025 per a l' actualització anual.

Mesures per enfortir l'equilibri en les relacions entre arrendador i arrendatari

Per fer-ho, es podrà concedir una pròrroga extraordinària d'un any als contractes d'arrendament per situacions acreditades de vulnerabilitat social econòmica . I, a més, les despeses de gestió immobiliària i de la formalització del contracte aniran a càrrec de l'arrendador . Això inclou, per exemple, la comissió i honoraris de l'agència immobiliària.

Protecció davant dels desnonaments

Es fixen millores que garanteixin una comunicació efectiva entre l'òrgan judicial i els serveis socials per aconseguir una atenció ràpida a les persones que estiguin en situació de vulnerabilitat. També s'ofereixen solucions habitacionals per als afectats i s'amplien els terminis de suspensió de llançaments. I si el demandant és un “ gran forquilla ” i la demanda de desnonament afecta persones vulnerables, cal acreditar l'aplicació d'un procediment de conciliació o intermediació .

Nova definició de gran propietari i habitatge buit

Es considera »gran forquilla» el titular de 5 o més immobles urbans d'ús residencial ubicats a la mateixa zona que ha estat declarada com a tensionada , quan així ho sol·liciti la comunitat autònoma.

A més, es defineix “ habitatge buit ” perquè els ajuntaments puguin aplicar el recàrrec d' Impost sobre Béns Immobles (IBI) a aquells habitatges que portin buits més de 2 anys i el seu propietari tingui un mínim de 4 habitatges en aquesta situació .

I, finalment, s'estableix una modulació del recàrrec de l'IBI (prèviament situat al 50% de la quota líquida de l'IBI) que podrà assolir el 150%.

Com t'afecta la nova llei d'habitatge si tens previst vendre o comprar una casa?

Després del petit repàs que hem fet als cinc pilars de la nova Llei d'Habitatge, és fàcil concloure que aquesta actuarà principalment sobre el mercat del lloguer . Però l'aplicació de les mesures esmentades també tindrà un efecte indirecte sobre el mercat de la compravenda , almenys segons l'anàlisi que han realitzat alguns experts del sector immobiliari .

És més, l' Agència Negociadora del Lloguer (ANA) ja ha constatat que un gran nombre d'arrendadors, “els habitatges de lloguer dels quals estan a punt de finalitzar els seus contractes” estan comunicant als seus arrendataris la seva “intenció de vendre els seus habitatges al venciment del contracte” . Un fenomen que justifiquen per “la incertesa que està creant les noves mesures governamentals sobre el lloguer i la seva intervenció al mercat”.

En concret, i segons ANA, la Llei d'Habitatge “ trencarà l'equilibri i la unitat del mercat del lloguer ”. Principalment, per mesures com aquestes que perjudiquen els arrendadors:

• La congelació i fins i tot descens del preu del lloguer en zones definides com a tensionades .
• La penalització amb recàrrec de l'IBI a “grans forquilles” per la possessió d'habitatges buits .

Increment a l'oferta d'immobles

Aquells propietaris que es vegin afectats per aquestes mesures probablement optaran per desfer-se dels seus habitatges posant-los a la venda . Si això passa, l'oferta creixerà i, per tant, els costos de les hipoteques baixaran .

Les promotores també es veuran afectades

Tot i això, aquesta tendència a la baixada de preus podria compensar-se amb altres efectes causats per la nova Llei d'Habitatge i que impactaran directament en les promotores. El primer, causat per l'obligació que aquestes tindran d'indemnitzar els compradors si es produeix algun retard en els terminis de lliurament dels seus habitatges . Això es podria traduir en un increment dels preus en funció del percentatge de penalització .

I el segon, també per l'obligatorietat que el 30% dels habitatges que es construeixin estiguin destinats a ser Habitatges de Protecció Oficial (HPO) ; i que, a més , el 15% d'aquestes siguin obligatòriament per a lloguer social . Una mesura que el Govern intentarà compensar atorgant concessions per construir un 30% més o per utilitzar un altre sòl urbanístic.

Tot i això, tot fa pensar que els guanys d'aquestes empreses seran menors que abans de la Llei , cosa que podria portar-los a assumir menys projectes d'obra nova i, per tant, a disminuir-ne l'oferta.

I els compradors?

A més dels possibles i impredictibles vaivens en els preus del mercat de compravenda d'habitatge , aquelles persones que estiguin buscant adquirir un immoble es veuran beneficiades en un aspecte.

En concret, la llei assenyala l'obligació que el comprador rebi una determinada informació abans de la formalització de l'operació i del lliurament de qualsevol quantitat a compte , com ara: identificació del venedor o arrendador i, si escau, de l'intermediari; condicions econòmiques de loperació, característiques essencials de lhabitatge i ledifici (com cèdula dhabitabilitat, acreditació de superfície útil, antiguitat de ledifici, certificat energètic, etc.), informació jurídica de limmoble, condicions daccessibilitat a lhabitatge i estat docupació o disponibilitat.

Què passarà a partir d´ara amb aquesta nova Llei d´Habitatge?

En qualsevol cas, i malgrat que es tracta d'una Llei d'Habitatge recentment estrenada, el futur a curt termini està en dubte . La principal raó és que la competència en matèria d'habitatge a Espanya correspon a les comunitats autònomes . De manera que és decisió de cada govern autonòmic la seva aplicació íntegra o només alguns punts.

Per això, de cara a fer algun moviment proper als mercats del lloguer i de la compravenda, és imprescindible que ens informem sobre la legislació del lloc on es troba l'immoble .

Això és especialment important després de les recents eleccions autonòmiques, perquè els seus resultats podrien facilitar la governança del PP a fins a 11 Comunitats Autònomes (en alguns, amb el suport de VOX) . Un partit que ja ha anunciat que no aplicarà aquesta Llei d'Habitatge a les comunitats i ajuntaments on governi; i que fins i tot ha portat al Congrés la seva derogació .

Així, la Llei d'Habitatge també queda a costa dels resultats de les Eleccions Generals proper 23 de juliol , ja que, en funció del partit vencedor i del Govern que es formi, podria fins i tot acabar sent derogada de manera definitiva .

Et recomanem:

• 7 beneficis del Lean Construction
• Escriptura d'obra nova: tot allò que has de saber