Un dels grans anhels que ha tingut sempre l'ésser humà ha estat poder anticipar el futur . Aquest seria un 'poder' molt útil, perquè permetria prendre decisions importants sense por de l'error. Com, per exemple, escollir el moment perfecte per comprar un nou habitatge, ja que el 'timing' en aquest cas condiciona considerablement la rendibilitat de l'operació .
El 2022 es van vendre 649.494 habitatges a Espanya segons l'Institut Nacional d'Estadística (INE) , un 18% dels quals van ser d' obra nova (117.035) . Per tant, per a la segona meitat d'aquest 2023 potser t'estàs plantejant la compra d'una casa nova. I, per ajudar-te a prendre la millor elecció, a les següents línies analitzarem com està evolucionant el preu de l'habitatge des de començament d'any i desgranar quines són les seves perspectives per als propers mesos.
Què indiquen les previsions de compra d'habitatge per al 2023?
Des de la segona meitat del 2022, la tendència que s'aprecia a Espanya és de lleugera caiguda al mercat de compravenda . Segons el pronòstic de l' Observatori Immobiliari de BBVA Research publicat el mes d'abril passat a partir de les dades del primer trimestre del 2023, “s'espera que les transaccions d'habitatge es redueixin al voltant del 30% aquest any” . Per tant, es tractarà d'un ajustament “important” que no impedirà que les transaccions estiguin al voltant del mig milió, a “un nivell similar a la mitjana anual entre 2015-2019” .
Les raons per a aquest descens (ja apreciat en els primers compassos d'any) són:
- La pujada dels tipus dinterès , la qual lògicament afecta les hipoteques.
- Reducció del creixement de leconomia pels efectes de la pandèmia, la recent crisi energètica i la guerra dUcraïna.
- Descens dels estalvis acumulats per les famílies arran de la pandèmia i del creixement de la inflació.
Per tant, l'alça dels preus, especialment dels destinats al consum , ha provocat que les llars espanyoles tinguin menys capacitat d'estalvi i en vegin minvada la riquesa . Una pèrdua de poder adquisitiu que, a més, es veu agreujada per les pujades a les quotes de les hipoteques variables arran de l'evolució també a l'alça de l'Euríbor des de finals de l'any passat.
Tots aquests aspectes són tinguts en compte per les entitats bancàries, que ara es mostren més exigents a l'hora de plantejar els seus criteris per aprovar préstecs. Amb la qual cosa, actualment les condicions generals que s'apliquen als nous sol·licitants són més exigents que fa uns mesos , cosa que lògicament està afectant el mercat i generant certs dubtes en els que tenien previst comprar aviat un habitatge.
Quina és l'evolució del preu de l'habitatge el 2023?
Si partim de la base que la previsió és que el 2023 caigui de manera evident el nombre de compravendes d'habitatge , el més lògic és pensar que aquest any serà el primer en què el mercat immobiliari veurà frenat el cicle alcista que va iniciar fa vuit anys . Almenys com a tendència general, perquè cada ciutat experimentarà les seves pròpies variacions al mercat.
De moment tenim accés a les dades dels dos primers trimestres de l'any. Segons 'Tinsa' (Taxacions Immobiliàries) ja es percep clarament una desacceleració generalitzada de l'augment dels previs de l'habitatge. En concret:
- En l'informe del primer trimestre del 2023 , la pujada del preu va ser únicament del 0,9% , en comparació de les pujades intertrimestrals del 2,2% i del 2,1% del tercer trimestre del 2022 i del quart trimestre, respectivament. Així, entre el gener i el març, el preu mitjà es va situar entre 1.713 euros/m2 , un 6,3 % més que en el mateix període de l'any anterior.
- En el seu informe del segon trimestre del 2023 , les taxacions d'habitatge nou i usat van reafirmar aquesta tendència de desacceleració en els preus. En concret, el preu mitjà va créixer un 0,6 % (1.723 euros/m2) respecte a l'anterior trimestre, cosa que va situar la variació interanual en un 4,8 %. Es tracta de la menor taxa de creixement trimestral des del primer trimestre del 2021.
Així, sí que podem afirmar que en aquests primers sis mesos l'evolució del preu de l'habitatge el 2023 està deixant de créixer i tendeix a moderar-se , per la qual cosa, si continua a curt termini en aquesta línia, s'acabarà estabilitzant. Això no s'ha d'entendre com una caiguda, almenys a curt termini, ja que les perspectives és que el poder adquisitiu de la ciutadania millori gràcies a un control més gran de la inflació, a un sosteniment de l'ocupació ia la presumible moderació de l'oferta del mercat .
Com apunta l'evolució del preu de l'habitatge el 2023 per CCAA?
Per la seva banda, 'UVE Valoraciones' va anticipar el mes de març passat que el preu mitjà de l'habitatge es mourà el 2023 entre un descens del -2,52% i un increment del 2,3% segons l'evolució econòmica . Un model predictiu que, a més, assenyala que Madrid serà l'única ciutat on cauran els preus tant a la hipòtesi pessimista (-0,2 %) com a l'optimista (-6,6 %); mentre que a Barcelona els preus oscil·laran entre un 3,2% i un -4,7% .
Aquest estudi ha analitzat tres hipòtesis i es basa en el càlcul d'una línia de tendència de preus a llarg termini, a partir de paràmetres associats a les rendes de les famílies, l'ocupació i les condicions de finançament . Així, les conclusions també apunten que »el més probable per al conjunt d'Espanya és l'estabilitat dels preus nominals» . Si bé, també anticipa més baixades de preus durant l'any a les províncies amb alt component turístic a les seves economies, excepte a Alacant.
Per contra, l'estudi de Tinsa per al segon trimestre del 2023 indica que el rang de creixement de les comunitats autònomes va estar entre el 4% i el -6,5%, destacant el creixement a La Rioja (8,3%), Aragó (8%) i Cantàbria (7,5%); mentre que Madrid es va quedar en un 4,4% més de creixement interanual i Catalunya en un 1,7% més . De fet, aquesta última és la regió que menys ha incrementat el preu mitjà en el darrer any a tot el país.
Què influirà en l'evolució del preu de l'habitatge el 2023?
Com ja hem indicat, i encara que és impossible anticipar el futur, els indicis que tenim ens fan pensar que els preus de l'habitatge a poc a poc es moderaran . Encara que el que acabi per passar dependrà d'aquests factors :
Els canvis a l'euríbor
L' Euríbor va tancar el juny per sobre del 4%, una taxa que no tenia lloc des del 2008. I no es descarta que aquest segueixi creixent fins a finals del 2023 i fins i tot arribi al 4,5% , per a partir d'aquí començar a caure de mica en mica.
Per tant, a curt termini s'espera que les hipoteques variables continuïn encarint les quotes. Això continuarà afectant directament i de forma negativa la compravenda d'habitatges durant algun temps, atès que els canvis a l'euríbor acostumen a tenir un impacte d'efecte retardat al mercat.
La demanda
La perspectiva és que aquesta caigui durant el segon semestre del 2023 . Bé perquè la inflació subjacent continuï sent elevada (del 5,9% en acabar el mes de juny) o bé perquè el Banc Central Europeu (BCE) pugi els tipus per reduir-la , cosa que provocaria una recessió que també suposaria una caiguda en la demanda d'habitatge.
És 2023 un bon any per comprar?
És la pregunta del milió. Si ens atenim als preus en comparació del 2022, la resposta és sí . Però amb un matís: probablement el finançament resulti més car per la situació que viu actualment el mercat hipotecari . Per això la clau per prendre una bona decisió és triar una quota adequada que no corri el risc de disparar-se a curt termini per la presumible pujada de l'Euríbor en els propers mesos.
Et recomanem:
