El mercat de lloguer d'habitatges es troba actualment en uns màxims dins de la història recent. El gener del 2024, el preu va pujar un 5,1 % interanual i es va situar en 11,78 €/m2 , el valor més alt en els últims 18 anys. Això significa, per exemple, que un pis de mida estàndard (80 m ² ) costa, de mitjana, 942 euros mensuals a Espanya.

És, per tant, un moment complicat que la Llei d'Habitatge recent ha volgut abordar a través de mesures destinades a afavorir l'accés a habitatges de preus assequibles . I entre elles hi ha precisament les limitacions a aquests preus del lloguer, com ara la declaració de zones de mercat residencial tensionat o la creació d'un índex de preus de lloguer d'habitatges .

D'aquest darrer volem parlar-te avui per explicar-te en què consisteix. No us perdeu aquesta guia completa!

Què és l'índex de preus de lloguer d'habitatges?

És un nou sistema estatal de referència destinat a fixar límits als preus dels nous contractes d‟arrendament d‟habitatge. Té un caràcter orientatiu i utilitza un sistema de rangs a partir d'una sèrie de característiques de l'habitatge, com la superfície, l'estat de conservació en què es troba, el seu any de construcció o les especificacions de les zones comunes (com, per exemple, si compta amb ascensor, conserge, piscina o aparcament).

Només es pot aplicar per limitar els preus en àrees que prèviament hagin estat catalogades com a tensionades per les comunitats autònomes . Una cosa per al que han de complir un d'aquests requisits :

• Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o del lloguer al pressupost personal o de la unitat de convivència, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30 % dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de les llars situades en aquesta zona.
• Que el preu de compra o lloguer de l'habitatge hagi experimentat en els darrers 5 anys un creixement acumulat d'almenys el 3% per sobre del percentatge de creixement acumulat de l' IPC a la comunitat autònoma corresponent .

Com es calcula l'índex de preus de lloguer d'habitatges?

Per obtenir-lo , s'ha utilitzat informació provinent de la base de dades de 2022 de la Declaració de la Renda , la qual cosa inclou més de 2,5 milions de propietaris. I també s'ha obtingut gràcies a dades que pertanyen a l' Agència Tributària, al Cadastre, a l'Institut Nacional d'Estadística, al Banc d'Espanya o al Col·legi de Registradors .

A més, per elaborar la metodologia de càlcul , al projecte també hi han participat membres d'algunes de les institucions i organismes ja esmentats i d'altres, com la Secretaria General d'Afers Econòmics i G20 de Presidència d'Espanya, del Consell General d'Economistes o de l'Associació Espanyola d'Anàlisi del Valor (AEV).

D'altra banda, està previst que s'actualitzi anualment a partir de les dades corresponents de cada any.

A qui s'aplica aquest nou índex de preus de lloguer d'habitatges?

Com ja hem dit, aquest barem de preus màxims i mínims només es podrà utilitzar per fixar el preu dels lloguers en zones tensionades . I, dins d'elles, no afectarà tothom, ja que s'aplicarà exclusivament als nous contractes d'arrendament que compleixin una d'aquestes característiques:

• L'habitatge va ser llogat en els darrers 5 anys per un petit propietari (no gran forquilla) i el preu d'aquest lloguer era més alt que l'índex de referència de preus . En aquest cas, el preu es podrà mantenir .
• Que l'habitatge llogat pertanyi a una gran forquilla . En el cas de les zones tensionades, segons la Llei dHabitatge, aquest es defineix com la persona física o jurídica (empresa) que és titular de més de 5 immobles urbans dins, excloent-hi garatges i trasters, o que és titular duna superfície construïda de 1.500 metres ² o superior.
• L'habitatge de lloguer pertany a un propietari de qualsevol tipus (tant gran forquilla com petit propietari) i no ha estat llogat en els darrers 5 anys, o mai ho ha estat .

Quins són els valors entre els quals es podrà llogar la vivenda?

L'índex de preus de lloguer d'habitatges estableix dos rangs de valors, l'inferior i el superior . Per tant, el preu del lloguer dels habitatges que compleixin amb les premisses esmentades quedarà fixat en funció de les característiques particulars de l'habitatge . De fet, la Llei d'Habitatge deixa oberta la possibilitat que un propietari pugi el preu del lloguer fins a un 10% si l'immoble ha estat rehabilitat en els darrers anys, segons els termes indicats a l' article 41 del Reglament de l'Impost sobre la Renda de Persones Físiques .

Des de quan és vigent aquest Índex de Preus de Lloguer d'Habitatges?

Aquesta nova mesura es va publicar al Butlletí Oficial de l'Estat (BOE) el passat divendres 15 de març , per la qual cosa des d'aquell moment és aplicable a les comunitats autònomes que hagin declarat zones tensionades dins del seu territori.

A quines comunitats autònomes ja s'està aplicant?

De moment, tan sols Catalunya ha optat per recórrer a aquest índex de preus de lloguer d'habitatges per controlar els preus dels seus arrendaments. En concret, ha decidit declarar com a zones de mercat residencial tensionat 140 dels seus municipis , els quals compten amb una oferta insuficient d'habitatge assequible i, per tant, compleixen els requisits estipulats per la llei.

En aquestes localitats hi viuen 6,2 milions de persones, el 80,6% de la població catalana . I està previst que la mesura esmentada tingui una vigència de 3 anys , amb la possibilitat de ser prorrogats per anualitats seguint el mateix procediment.

I, més enllà de Catalunya, cal assenyalar que tant el País Basc com Navarra compten amb règims fiscals diferents , ja que l'eina ha utilitzat dades tributàries de les comunitats de règim comú i no s'han tingut en compte les de les hisendes forals. Per això el Govern ha de revisar especialment els seus casos, i especialment el de Navarra, ja que juntament amb Astúries ha estat una de les comunitats autònomes que s'ha mostrat interessada a aplicar aquest Índex de Preus de Lloguer a curt termini.

El control també anirà a càrrec de la comunitat autònoma

És important tenir en compte que les comunitats autònomes són les titulars de la competència d'habitatge . Això significa que seran elles les que controlaran i vetllaran al seu territori pel compliment de l'Índex a les zones que hagin declarat com a tensionades.

Per això, podran realitzar inspeccions, encara que encara hi ha dubtes sobre la seva capacitat per garantir-ne l'aplicació , perquè encara no es disposen de mecanismes senzills perquè l'inquilí pugui consultar si l'habitatge que pretén llogar pertany a una gran forquilla. Si escau, només poden esbrinar-ho acudint al Registre de la Propietat .

Què passarà si la vivenda llogada està en una zona tensionada i té un contracte vigent?

Si el contracte no es realitza o renova des de l'entrada en vigor d'aquest Índex de Preus del Lloguer d'Habitatges, el preu només podrà pujar un màxim del 3% , ja que aquest és el percentatge màxim que estableix la llei per actualitzar-lo anualment. D'aquesta manera, el preu únicament podrà disminuir a partir d'una negociació entre l'arrendador i l'arrendatari, en què l'Índex només funcionarà com a referència per conèixer el valor real de l'habitatge que està llogat.

A més, només es podran fer alguns ajustaments en el preu si l'habitatge ha estat millorat , si disposa de rehabilitació energètica o compleix unes condicions de durabilitat indicades al contracte d'arrendaments superiors al que preveu la Llei d'Arrendaments Urbans.

Com accedir a l'Índex de Preus de Lloguer d'Habitatges?

Pots trobar aquest índex al portal del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana . En concret, al seu Sistema Estatal de Referència de Preus de Lloguer d'Habitatge . Contempla els habitatges situats en edificis de tipologia residencial col·lectiva amb més de 5 anys d'antiguitat i la superfície construïda dels quals no sigui inferior a 30 ^m2 ni superior a 150 ^m2 .

Per utilitzar-lo, hauràs de buscar l'habitatge a partir de la seva referència cadastral, la qual podràs esbrinar a la Seu electrònica del cadastre . Després d'això, se us oferiran diferents dades informatives sobre l'immoble, algunes ja completades i d'altres pendents que l'usuari introdueixi les dades, com el seu estat de conservació, les característiques de les zones comunes, si està moblat, la lletra del certificat energètic, etc.

A partir d'aquesta informació, el sistema pot fer un càlcul a partir de la metodologia aplicada pel Sistema Estatal d'Índexs de Preus del Lloguer d'Habitatge. Per això obtindràs un rang de renda de referència d'euros mensuals de caràcter orientatiu , així com la possibilitat de descarregar-te en PDF un informe amb totes les dades bàsiques de l'immoble buscat.

Com conèixer quines són les àrees tensionades que hi ha actualment?

Aquestes zones determinades com de mercat residencial tensionat es poden trobar a la pàgina específica del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana .

Quines seran les conseqüències de l‟aplicació d‟aquest nou Índex?

Diferents actors del sector immobiliari no s'han mostrat gaire optimistes sobre l'entrada en vigor d'aquest índex de preus de lloguer d'habitatges . Entre els seus principals problemes destaquen :

• La seva poca utilitat , perquè afecta principalment els nous contractes i les grans forquilles. És a dir, a un percentatge petit del mercat.
• Que no actua per incentivar l'oferta , sinó al revés: probablement contribueixi a reduir encara més el mercat i acabi tensionant els preus a l'alça.
• Que no es tracti d'una mesura per reduir els preus, sinó simplement per contenir-los . Per tant, només podreu ajudar a frenar les pujades.
• La utilització de dades del 2022 per a la seva realització , per la qual cosa no reflecteix la situació actual del mercat immobiliari. De fet, fins al darrer trimestre del 2024 no s'actualitzarà amb la informació del 2023.
• La confusió que pot generar que els preus d'aquest índex siguin molt diferents dels que mostren els portals immobiliaris.
• L'absència de fórmules per fer les inspeccions i sancionar els incompliments de la mesura.
• El caràcter subjectiu de líndex quant a la valoració de les característiques del pis, ja que els criteris aplicats per definir si està moblat o si es troba en bon estat poden diferir entre les persones.

Què et sembla a tu aquest Índex de Preus de Lloguer d'Habitatges ? Creus que serà útil per reduir els preus i relaxar la tensió sobre el mercat d'arrendaments?

Et recomanem:

• Factors que influiran en els preus de l'habitatge el 2024
• 'Built to rent' : en què consisteix i quins són els seus avantatges?