El mercat immobiliari és gairebé per definició molt fluctuant. El valor dels immobles està supeditat a diferents factors, com ara la ubicació, el valor de sòl, l'antiguitat i l'estat de conservació d'aquest, el tipus d'habitatge, etc. Per tant, a l'hora d' encarar les operacions de compravenda és important tenir en compte aquesta revaloració i saber com afecta el pagament dels impostos .

És per aquesta raó per la qual avui a Culmia volem parlar-te del conegut com a Impost sobre l'Increment del Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU) , també conegut com a plusvàlua municipal . Aquest grava la diferència del valor de limmoble que es produeix en el període de temps que va des que es transfereix duna persona a una altra.

Vols conèixer com funciona i qui ho ha de pagar? Continua llegint!

Impost sobre l'Increment de Valor de Terrenys de Natura Urbana: què és?

La plusvàlua municipal és un impost que s'aplica al sistema tributari local espanyol per gravar els increments de valor dels terrenys urbans una vegada s'han transmès. Per tant, té en compte el temps en què els mateixos es troben en propietat, cosa que alhora significa que hi ha dos tipus d'operacions immobiliàries en què cal pagar-ho :

• En una operació de compravenda o de donació . És a dir, quan es ven o es dóna l'immoble o el terreny. En aquest cas, el termini per abonar-lo és de 30 dies hàbils des que es produeix loperació.
• En el moment de rebre l'immoble o terreny per una herència o llegat . Aquí el termini per presentar la plusvàlua municipal és més gran, perquè el beneficiari el pot abonar dins del període de sis mesos posterior a la mort del seu propietari anterior, i aquests són prorrogables a un any.

A més, com el seu nom indica, l'impost sobre l'Increment de Valor de Terrenys de Natura Urbana realment se centra en la transmissió del terreny sobre el qual està edificat l'immoble , per la qual cosa realment no té en compte la pròpia edificació.

Qui ha de pagar aquest impost?

En funció de quin sigui el tipus d'operació, el responsable de pagar l' impost d'increment de valor de terrenys de naturalesa urbana canvia. En concret:

• Si hi ha una compravenda , ho ha d'abonar la persona que ven l'immoble o el terreny.
• Si es produeix una donació , l' IIVTNU és responsabilitat de qui la rep.
• Si hi ha una herència , correspon a l' hereu o hereus el pagament de l'impost de plusvàlua municipal.

Caràcter municipal de l'IIVTNU

Un altre aspecte molt important que distingeix l' impost sobre l' increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana és que són els municipis els que tenen la potestat per reclamar-ho. Amb això, són els mateixos Ajuntaments els que decideixen si ho sol·liciten en els casos abans esmentats per obtenir majors ingressos per la realització d'aquest tipus d'operacions.

Tot això fa que l' IIVTNU sigui un tribut local directe, de caràcter real i meritació instantània . De fet, a l'hora de calcular la quota corresponent per pagar aquesta plusvàlua , cal aplicar l'impost municipal a la base imposable. Per això l'esmentat tribut és diferent segons el municipi on es trobe el terreny o immoble.

Polèmica i anticonstitucionalitat de l'IIVNTNU

L'impost de plusvàlua municipal no ha estat exempt de polèmica i de debat . Des del 2017, el Tribunal Constitucional va qüestionar alguns dels seus aspectes i es va pronunciar en diverses ocasions sobre la seva constitucionalitat. De fet, el maig d'aquell any va declarar inconstitucional la plusvàlua en les situacions en què no hi hagués increment del valor si la transmissió es feia en pèrdues. I dos anys després, a l'octubre del 2019, va fer el mateix per als casos en què la quota a pagar fos superior a l'increment del valor realment obtingut.

Aquesta situació va culminar el 26 d'octubre de 2021 , quan el Tribunal Constitucional va fer el pas més important en publicar la seva sentència 182/2021 en què declarava inconstitucional el sistema objectiu de càlcul emprat , declarant com a tals i nuls els articles 107.1, segon paràgraf, 107.2 de la Llei de Text 107.2 a) i 10 .

Com a resultat, moltes persones van optar per recórrer les liquidacions que es trobaven en curs en aquell moment o per sol·licitar la rectificació de l'autoliquidació que havien presentat prèviament. Tot i això, el 2023 el Tribunal Suprem va declarar que no veia possible anul·lar les plusvàlues municipals recorregudes després de l'esmentada declaració d'inconstitucionalitat.

Nova regulació després de la sentència del Tribunal Constitucional

Arran de la maror que va produir la sentència 182/2021 del Tribunal Constitucional i de la consegüent impossibilitat de sol·licitar aquest tribut per part de les hisendes dels ajuntaments i administracions locals, el Govern d'Espanya es va afanyar a emetre el Reial decret llei 26/2021, de 8 de novembre . Aquest es va aprovar només una setmana després, amb l'objectiu d' ajustar-lo al dret i donar-li plena constitucionalitat .

Després d'aquesta nova regulació, l' impost d'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana ha mantingut la seva naturalesa, per la qual cosa continua gravant l'increment del valor dels terrenys. Així, es calcula en el moment de la meritació i té en compte un període màxim de 20 anys , ja que és el màxim permès per aplicar el percentatge i realitzar el càlcul , i sempre que el valor de l'immoble sigui, en el moment de la venda, més gran al cost de la seva adquisició.

Les claus de la nova Llei

La nova normativa se centra en la millora del càlcul de la base imposable , assegurant-se que els contribuents que no obtinguin guanys per vendre el seu immoble no hagin de pagar la plusvàlua municipal. Per tant, ha fixat dos mecanismes per determinar la quota tributària esmentada i és el contribuent qui pot decidir a quina prefereix acollir-se:

• Mètode objectiu: a través del valor cadastral al moment del traspàs (any de la compra). Per calcular-ho, cal multiplicar-lo pel coeficient anual que hagi establert prèviament l'Ajuntament en funció del mercat immobiliari. Amb l'important matís que cap coeficient no podrà excedir els que preveu l'article 107.4 del text refós de la Llei reguladora de les hisendes locals , segons el nombre d'anys que hagin transcorregut des de l'adquisició de l'immoble.
• Mètode segons l'increment real: cal aplicar-lo en cas que ho sol·liciti la persona que ha de pagar l'impost i es demostri que aquesta plusvàlua real és menor que l'estimació objectiva. Per calcular-los, s'apliquen els valors d'adquisició i transmissió, i se'n determina la diferència . Després, aquesta es multiplica pel percentatge del valor cadastral del terreny.

Què decideix cada Ajuntament?

Atès el seu caràcter potestatiu, els municipis han daprovar la seva pròpia ordenança fiscal per poder sol· licitar el cobrament de lImpost de lIncrement de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana. Això els permet determinar el percentatge anual esmentat que s'aplicarà per establir el tipus impositiu en cada cas, prenent com a referència l'esmentada Llei Reguladora de les Hisendes Locals.

Juntament amb això, els governs municipals també poden establir una sèrie de bonificacions contemplades a la normativa estatal, com una bonificació de fins al 95% de la quota íntegra si la transmissió es realitza per causa de mort a favor de descendents, adoptats, cònjuges o adoptants .

D'altra banda, cal destacar que el tipus de gravamen màxim és del 30% i que la normativa permet fixar fins a quatre tipus de gravamen diferenciades (fins a 5 anys, 10 anys, 15 anys i 20 anys). Per tant, després és cada municipi el que decideix les característiques del seu impost de plusvàlua i les formes de reclamar-ho als seus habitants.

Un impost de plusvàlua diferent per a cada municipi

En definitiva, és important que, en cadascuna de les operacions subjectes a aquest impost, la persona responsable del seu pagament s'informi sobre la normativa existent al municipi on aquesta s'ha dut a terme . Fins i tot en aquelles plusvàlues que es generin en menys d'un any perquè es consideren que aquestes són operacions que poden tenir un caràcter més especulatiu i que, per tant, també han de ser sotmeses al gravamen municipal.

A més, si la plusvàlua la paga el venedor, aquest tindrà dret a descomptar-se'n l'import en la declaració de l'IRPF com un guany patrimonial menor. Mentre que, si es produeix la situació poc habitual que la plusvàlua la pagui el comprador, podrà fer el mateix afegint-la al preu d'adquisició .

Esperem que tota aquesta informació sobre l' impost d'increment de valor dels terrenys de naturalesa urbana hagi servit per aclarir els vostres dubtes. I recorda que, si estàs interessat a comprar la teva nova casa mitjançant una de les nostres promocions , t'assessorem i ajudem perquè només t'hagis de preocupar de gaudir-ne.

Et recomanem:

• Impostos ITP i AJD: el que has de saber en estrenar la teva nova llar
• Despeses notarials en comprar un habitatge: tot el que has de saber