Afrontar la compravenda d'un habitatge pagant el comptat o amb l'ajuda d'una hipoteca? Aquesta és una pregunta que pot sorgir si el comprador té la capacitat econòmica per pagar la propietat en completar la transacció, cosa que el 2023 va passar a Espanya en el 56% dels casos . I és que cada opció té els seus pros i contres, si bé aquest auge recent de l'adquisició 'a tocateja' es deu a factors com els elevats tipus dels préstecs actuals o la capacitat d'estalvi més gran que van tenir les famílies durant els mesos de la pandèmia.

En qualsevol cas, per als qui no es poden permetre pagar d'una vegada el vostre habitatge, el finançament bancari no és l'única alternativa viable . Per això, avui a Culmia et volem parlar de les opcions disponibles per comprar una casa sense hipoteca i de la seva utilitat per aconseguir finançar l'operació amb certa comoditat.

Opcions per comprar una casa sense hipoteca

Encara que en un primer moment no comptem amb tots els diners necessaris i no tinguem la intenció de sol·licitar una hipoteca al nostre banc, podem continuar aspirant a l'adquisició d'un habitatge nou o de segona mà. Es tracta d'un escenari plausible si la nostra previsió és disposar dels diners en un futur proper o comptem amb el suport financer d'un familiar o amic .

Per tant , a continuació explorarem les opcions que es poden presentar per comprar una casa sense hipoteca .

Compravenda amb pagament ajornat

Si hi ha un alt grau de confiança entre el venedor de l'immoble i el comprador , tots dos poden arribar a un acord segons el qual el primer es compromet a lliurar la propietat després del pagament del segon d'una quantitat determinada, que en aquest cas no equival al cost total de l'immoble. D'aquesta manera, els diners restants s'han d'abonar de manera ajornada, segons convinguin les dues parts.

És una opció interessant per a aquells casos en què el comprador no compta amb la liquiditat necessària per formalitzar la compravenda al principi , però sí d'una quantitat de diners suficient perquè el venedor accepti l'acord i estigui disposat a rebre la quantitat restant en terminis futurs.

En aquest cas, el venedor pot retenir l'habitatge fins que el comprador aboni una quantitat concreta del preu o la pagui totalment. O també pot fer entrega de les claus al principi, perquè l'altra part comenci a gaudir-ne tot i no haver fet l'abonament íntegre del preu.

Aspectes del contracte de compravenda amb pagament ajornat

Per les característiques d'aquest pacte, el més normal és signar un contracte entre les dues parts en presència d'un notari que en doni fe. Durant l'acte, es podrà atorgar escriptura pública de la compravenda i inscriure l'immoble al registre de la propietat a nom del comprador.

Gràcies a la formalització d'aquest contracte, tots dos obtindran garanties legals de l'operació perquè durant el procés poden sorgir problemes:

• Per part del venedor, es pot produir l'embargament de l'habitatge si aquest té deutes .
• Per part del comprador, per situacions d'impagament del preu total de l'immoble .

De fet, és comú que el contracte de compravenda amb pagament ajornat assenyali les possibles causes de la seva resolució sota l'empara del Codi civil . Principalment, per l'impagament de l'habitatge segons el que s'ha acordat inicialment, cas en què aquest hauria de ser tornat (si és que el comprador ja n'estava gaudint).

Precisament, per evitar problemes com aquests, el venedor pot incloure algunes garanties. Una d'elles és el pacte amb reserva de domini , segons el qual es reservarà la propietat de l'immoble fins que es completi el pagament íntegre del preu.

Tributació de la compravenda amb pagament ajornat

Aquest sistema de compra de casa sense hipoteca tributa mitjançant tres impostos, dos dels quals corresponen al venedor i un al comprador. Els veurem aquí:

• Per al venedor, l'operació tributa a l'IRPF com un guany patrimonial que es calcula comparant els valors d'adquisició i transmissió del terreny. Amb l'avantatge que podreu sol·licitar que aquest guany se us imputi proporcionalment en cada exercici i segons els pagaments que vagi rebent. I aquest no serà l'únic, perquè també haurà d'abonar l'impost de plusvàlua municipal quan es tanqui la compravenda i es lliuri l'habitatge.
• Per al comprador, la tributació consistirà a l' impost de transmissions patrimonials (ITP) . Si escau, també ho haurà de pagar el dia en què es realitzi l'acte o contracte de la transmissió de l'habitatge.

Arrendament amb opció a compra d'habitatge

Si el comprador necessita una mica de temps per disposar dels diners o prendre la decisió definitiva, pot optar per aquesta alternativa per comprar la casa sense hipoteca. És bàsicament una modalitat de contracte de lloguer que li dóna el dret de comprar l'habitatge durant el període de temps que quedi estipulat i segons el preu acordat per les dues parts.

Mentre estigui vigent aquest contracte, l'arrendador es compromet a no transmetre l'immoble a una altra persona ia respectar el preu indicat al contracte, independentment dels canvis que puguin produir-se al mercat. I, si les dues parts hi estan d'acord, també hi ha la possibilitat que els lloguers que es vagin abonant es descomptin del preu total en el moment de la transmissió de l'habitatge.

D'aquesta manera, l'arrendatari pot gaudir de l'habitatge sota les condicions pròpies del lloguer i, mentrestant, comptar amb el dret prioritari per comprar-lo en el futur si així ho desitja i hi té capacitat econòmica. Això li permet guanyar temps i provar ' in situ' l'immoble per prendre la millor decisió possible.

Préstec o donació de diners d'un familiar

La tercera fórmula per comprar una casa sense hipoteca està lligada a la intervenció d'almenys una tercera persona. Es pot tractar d'un o diversos familiars, com els pares, o d'un amic o familiar. I, en qualsevol d'aquests casos, el comprador podrà comptar amb els diners mitjançant una donació o préstec .

Vegem amb més detall la diferència entre aquestes opcions.

Préstec de diners

Prestar diners entre particulars és una opció semblant a la hipotecària, amb el matís que el comprador adquireix el deute amb una altra persona. D'aquesta manera, entre els seus avantatges poden estar unes millors condicions de finançament que en els casos en què el prestador és el banc, així com menors costos i impostos .

Atès que es presta una gran quantitat de diners, és recomanable formalitzar un document privat entre les dues parts (s'hagi estipulat o no el pagament d'interessos) i fins i tot comptar amb la intervenció d'un notari si voleu gaudir de plenes garanties. Una cosa que, lògicament, dependrà del nivell de confiança que hi hagi entre qui presta els diners i qui els rep.

En el contracte s'ha d'especificar el termini de devolució dels diners i si el préstec comportarà el pagament d'uns interessos . No en va, en quedar constituït aquest préstec entre particulars, aquest ha de tributar a l'Impost sobre Transmissions Patrimonials i Actes Jurídics Documentals . Per això, ha de quedar registrat davant d'Hisenda a través del model 600 de l'AEAT ; cosa que permetrà aclarir l'operació i diferenciar-la d'una donació. Una cosa important, perquè encara que s'ha de liquidar, el préstec familiar està exempt de pagament per la seva creació , cosa que no passa en el cas de la donació.

Juntament amb això, cal tenir en compte que si el prestador cobra interessos haurà d'introduir-los a la seva declaració de l'IRPF ; mentre que la persona que els aboni tindrà lopció de fer una retenció a compte.

Donació de diners

L'alternativa al préstec de diners entre particulars és la donació . La diferència entre totes dues és clara, perquè en aquest cas qui ho cedeix ho fa de manera desinteressada i gratuïta, amb l'acceptació del beneficiari i sense el compromís d'aquest de tornar-lo . Això no evita que sigui recomanable la formalització d'una escriptura pública entre les parts per deixar constància de la quantitat donada i dels comptes bancaris emprats.

Si escau, la donació de diners tributa dins de l' impost de successions i donacions sense importar-ne la quantitat , l'ús que es faci dels diners o el beneficiari. Però és important tenir en compte dues coses: per una banda, que hi ha diferents graus impositius segons el parentiu existent entre les dues parts; i, de l'altra, que cada comunitat autònoma estableix els seus propis requisits .

Així, l'habitual és que es concedeixin bonificacions per un parentiu de primer grau (de pares a fills) o per l'ús posterior que es donarà als diners, com ara la compra de primer habitatge. És per això que és important que el donatari s'informi convenientment i s'encarregue de pagar l'impost de donacions en el termini màxim de 30 dies després de rebre els diners, una vegada que ho ha declarat i mitjançant el model 651 de l'Agència Tributària.

Finança casa nova amb l'ajuda dels nostres consells

Com has pogut veure, aquestes quatre opcions per comprar una casa sense hipoteca permeten guanyar temps per al seu finançament o fins i tot gaudir de grans avantatges respecte al préstec bancari . Encara que, excepte si ens beneficiem d'una donació, tard o d'hora haurem d'afrontar el pagament del valor total.

D'aquesta manera, a Culmia et recomanem que descarreguis la nostra 'Guia per finançar casa teva nova' . Aquesta inclou informació, consells i recomanacions per ajudar-te a fer front a la compra del teu primer habitatge i evitar que l'aspecte econòmic acabi sent un problema durant tot el procés.

Et recomanem:

• Impost sobre Increment de Valor de Terrenys de Natura Urbana: com afecta la compra de casa teva?
• IA a la gestió immobiliària: el futur del sector immobiliari