En el ámbito de la construcción de la obra nueva es necesario completar una serie de trámites para que, una vez que la edificación esté lista, pueda ser disfrutada convenientemente. Y uno de los más importantes es el de la escritura de obra nueva.

Així, a CULMIA et explicarem tot el que has de saber sobre aquest document , incloent els requisits i papers que necessites aportar en el cas que busquis formalitzar-lo. Ens acompanyes?

Què és l'escriptura nova?

L' escriptura d'obra nova és un document notarial on consten els canvis que s'han realitzat en una parcel·la per construir o edificar sobre o per sota . Aquest permet traslladar la seva existència als llibres registrals, per gestionar i coordinar el seu registre, així com la realitat extraregistral .

Dit de manera més senzilla, es dóna fe davant d'un notari que s'està construint (o ja s'ha fet) una edificació en un terreny concret. I després, aquest document es pot inscriure al Registre de la Propietat perquè puguem completar fàcilment qualsevol tràmit . Fonamentalment, perquè ratifica que som els seus propietaris i que, com a tals, podem fer els canvis que considerem oportuns, a més d'obtenir protecció jurídica davant de qualsevol contratemps.

Quins tipus de persones poden formalitzar l'escriptura d'obra nova?

Hi ha dos actors que poden fer aquest tràmit , en funció de qui és el responsable de l'obra:

• Promotor o empresa constructora: és el cas més habitual, perquè és una companyia la que s'encarrega d'impulsar l'obra i dur-la a terme . I ho fa normalment com a part d'un projecte de promoció, per a la posterior venda o lloguer.
• Autopromotor o particular: aquí és una persona la que decideix construir un habitatge, en un terreny de la seva propietat i per al seu ús propi.

És obligatori fer l'escriptura de l'obra nova?

Depèn. En cas que sigui un promotor o una empresa constructora , haurà de fer aquesta escriptura si té previst comercialitzar amb l'edificació i requereix finançar la construcció a través d'entitats bancàries. Mentre que els particulars o autopromotors no estaran obligats inicialment a tramitar-la, encara que a la llarga ho hauran de fer si requereixen realitzar instal·lacions de subministraments , com la llum i l'aigua. Per això podem dir que, fins i tot si no és imprescindible, és molt recomanable realitzar aquesta gestió.

En quin moment hem de fer l'escriptura d'obra nova?

Des de l'instant en què comencen les obres , ja és possible formalitzar aquesta escriptura. Tot i això, el seu responsable (persona o empresa) pot esperar fins i tot a la seva finalització.

De manera que distingim dos tràmits diferents , en funció del moment en què es realitzen.

Escriptura de declaració d'obra nova en construcció

Si l'obra està en procés en aquest moment i no s'ha acabat, haurem de reunir la documentació següent per poder formalitzar l'escriptura:

• Un acte de conformitat que inclogui l'autorització administrativa : per obtenir aquesta, cal que l'Ajuntament corresponent emeti la llicència per a la realització de les obres i que a l'acte es reflecteixi tota la informació necessària per a la localització de la finca on s'està edificant.
• Una certificació que acrediti que l'obra de construcció se n'ajusta la descripció : aquesta ha d'estar redactada i signada per un tècnic competent.
• Acta de finalització d'obra : aquest document s'ha d'aportar un cop l'obra s'acabi. Ho redacta i signa la direcció facultativa de la construcció quan ja ha finalitzat, per certificar que l'obra s'ha realitzat segons el projecte i les llicències municipals .

Escriptura de declaració d'obra nova finalitzada

En el moment en què l'obra es doni per finalitzada, i una vegada que també s'hagin completat tots els requisits legals previs, cal aportar els documents següents per obtenir l'escriptura esmentada :

• Escriptura de propietat de la parcel·la/obra .
• Llicència dautorització administrativa expedida per lAjuntament.
• Certificació expedida per un tècnic competent, com a arquitecte o enginyer.
• Llicència de primera ocupació o comunicació prèvia.
• Cèdula dhabitabilitat.
• Escriptura de divisió horitzontal (en cas que es dugui a terme).
• Certificat deficiència energètica.
• Llibre de l'edifici per al seu dipòsit al Registre de la Propietat.
• Assegurança decennal per a edificis que estiguin destinats a habitatges i no siguin autopromoció.
• Coordenades (segons el sistema UTM) de la localització geogràfica de limmoble.

Què passa si l'edifici és d'obra nova 'antiga' i encara no té la seva escriptura?

En alguns casos, pot passar que l'edificació ja tingui diversos anys d'existència, però que no aparegui com a inscrita al Registre de la Propietat. Si és així i el temps transcorregut des de la seva construcció fins a la data de declaració és superior al necessari perquè prescrigui qualsevol acció administrativa per declarar la seva il·legalitat , serà possible tramitar la seva escriptura.

Per això, caldrà aportar:

• La llicència dautorització administrativa que atorga lAjuntament.
• El certificat expedit per un tècnic competent .
• Acta notarial descriptiva de la finca o una certificació cadastral que sigui descriptiva i gràfica.

I una vegada estigui llesta, el notari emetrà l'escriptura, la qual inclourà tota aquesta documentació, una descripció de l'immoble i el seu valor . Aquest últim ho indicarà el propietari segons el seu criteri, encara que és aconsellable que no sigui inferior al valor cadastral.

Per què el notari és una figura clau en aquest procés?

Arran de la modificació a la Llei del Sòl de 2011 , el paper del notari en la realització de l'escriptura d'obra nova ha guanyat encara més importància si és possible . Amb anterioritat, era possible comprar un habitatge que inclogués la corresponent escriptura d'obra nova, cosa que no era garantia que comptés amb tots els permisos administratius necessaris per a la realització de l'obra d'acord amb la llei.

Tot i això, ara els notaris i els Registradors de la Propietat han de comprovar tota la documentació per assegurar-se que l'immoble és totalment legal i que compleix els requisits que se li exigeix ​​per part de l'administració pública. Per això aquests professionals juguen un paper clau per donar plena validesa a l'escriptura i per aportar garanties jurídiques.

Quin és el cost d'una nova escriptura d'obra?

Per respondre aquesta qüestió no hi ha una xifra concreta, perquè el cost d'aquest tràmit difereix i depèn de diversos factors, com ara:

• Els honoraris de la notaria que s'encarregue dels tràmits.
• L'impost d'actes jurídics documentats (AJD). Es tracta de la taxa que grava la formalització d‟aquests actes en escriptures públiques, de manera que inclou els documents notarials com l‟escriptura d‟obra nova. Normalment, el tipus general que s'aplica està entre un 0,5 % i un 1,5 % de la responsabilitat hipotecària i depèn de la comunitat autònoma on s'ubiqui l'edificació d'obra nova.
• Costos d'inscripció de l'escriptura d'obra nova al Registre de la Propietat.

En total, i sumats tots aquests costos, el desemborsament total pot assolir (com a mínim) el 3% del valor de taxació de l'immoble .

Troba el teu habitatge d'obra nova a CULMIA

Fins aquí tot el que heu de saber per fer-vos amb l'escriptura d'obra nova del vostre habitatge. I si encara no has trobat la teva, no oblidis visitar les nostres promocions per trobar la que millor s'ajusti a les teves necessitats .

Et recomanem:

• Quines coses has de tenir en compte en comprar una casa?
• 3 avantatges de comprar una casa a la platja