L'elecció de la nostra nova casa no és, ni de bon tros, l'última decisió d'importància que cal prendre abans de fer-nos amb les claus. En condicions normals, haurem de recórrer a una entitat bancària perquè ens ajudi a pagar-la ; per tant caldrà que ens desplacem a la seva oficina més propera per sol·licitar una hipoteca i, en cas que acceptin donar-nos-la, decidir entre les opcions que ens presentin.

És més, un altre moment clau del procés de compra és lelecció del tipus dinterès duna hipoteca . I perquè puguis abordar-ho de forma satisfactòria segons les teves necessitats, aquí t'explicarem com es decideix i per què.

Què és una hipoteca?

Abans de parlar del tipus dinterès duna hipoteca, potser és convenient aclarir què és una hipoteca . El Banc d'Espanya la defineix com “ un préstec el pagament del qual està garantit pel valor d'un immoble” . Per tant, el sol·licitant pot disposar duna important quantitat de diners amb lobjectiu de comprar un habitatge o rehabilitar .

Però, lògicament, l'entitat bancària formalitza aquest préstec mitjançant un contracte, en què el deutor de la hipoteca es compromet a tornar aquesta quantitat juntament amb uns interessos corresponents (segons el tipus d'interès acordat) mitjançant el pagament periòdic de quotes. I per obtenir garanties sobre aquesta devolució, el client també ofereix com a pròpia garantia de pagament l'immoble que adquirirà.

Per entendre el que comporta una hipoteca, cal conèixer els seus tres elements bàsics :

• El capital : és la quantitat de diners que se sol · licita al banc per poder comprar l' habitatge . Habitualment correspon al 80% de la taxació si és la primera que s'adquireix i el 70% si es tracta d'un segon habitatge. Mentre que l'altre 20-30% l'haurà d'aportar el comprador al principi en concepte d'entrada.
• Els interessos de la hipoteca : el banc ofereix aquest préstec al comprador amb l'objectiu d' obtenir un benefici a mitjà i llarg termini . Per tant, els interessos són la diferència positiva (des del punt de vista del creditor) entre el que aporta inicialment per completar el pagament i el que rebrà en total del contractant de la hipoteca una vegada aquest completa el pagament.
• Període d'amortització: com acabem de veure, el comprador adquireix un deute amb el banc en contractar la hipoteca. Així que, en el moment de signar el contracte entre les dues parts, es defineix el període damortització duna hipoteca. És a dir, el temps en què s'haurà de tornar tant el capital prestat com els seus interessos . En condicions normals sol ser un període que oscil·la entre els 20 i els 30 anys , encara que pot ser més reduït o més ampli en funció de les característiques del contractant i de la quantitat a pagar.

El tipus dinterès duna hipoteca: quines opcions hi ha?

A l'hora de comprometre'ns amb la nostra entitat bancària, és important també que determinem quins seran els interessos de la hipoteca . Principalment, perquè el propi banc ens pot proposar tres vies diferents .

Hipoteca a tipus fix

En aquest cas, el banc fixa des del principi un tipus dinterès dhipoteca estable. Per tant, aquest no varia amb el pas del temps ni depèn de factors externs , com ara l'euríbor. El seu avantatge és que el client sap, des que signa el contracte de la hipoteca, la quota (generalment, mensual) que pagarà fins a la finalització. Mentre que el que és negatiu és que aquesta quota sol tenir un interès fix més alt que l'interès inicial de les hipoteques a interès variable .

Hipoteca de tipus interès variable

Aquesta modalitat recorre a un índex de referència, principalment l' euríbor , per definir la quantitat que haurà de pagar el deutor. Però no es determina dia a dia, sinó que el banc i el client pacten prèviament el període de revisió (sol cada 6 o 12 mesos) per determinar l'interès que inclourà la quota del lloguer. El seu avantatge és que, en els períodes de taxa baixa, la quantitat a pagar no sol ser gaire alta; però a canvi s'assumeixen força riscos i és possible que, si el pagament és a llarg termini, s'acabi pagant més en total.

Hipoteca de tipus dinterès mixt

Aquí el deutor comença pagant un interès fix durant els dos o tres primers anys i, a partir d'aquí, la seva quota passa a definir-se segons un interès variable . Per les seves característiques, aquesta opció sol presentar un interès fix més baix que en cas de contractar una hipoteca al 100% al tipus fix, de manera que és aconsellable per a aquells casos en què el client confiï a poder amortitzar la seva hipoteca en els primers anys del període a tipus variable .

Com influeix l'euríbor a l'interès variable d'una hipoteca?

A principis del 2023 és evident que l'opció variable no sembla la més atractiva . La raó és que l' evolució de l'euríbor (l'índex de referència més emprat) s'ha disparat el darrer any: entre el juny del 2022 i el juny del 2023 ha passat d'una taxa del 0,852 % al 4,134 % .

L'euríbor és el Tipus Europeu d'Oferta Interbancària ( Euro InterBank Offered Rate, en anglès ). És un tipus que reflecteix el preu a què les principals entitats bancàries europees es presten els diners entre elles; per la qual cosa també fa referència a l'interès d'aquests préstecs. Per això aquest està influenciat per aspectes molt diversos , com la situació financera europea i mundial , els tipus d'interès que estableix el Banc Central Europeu (BCE) o fins i tot la Reserva Federal dels EUA .

El context de crisi energètica i econòmica en què es va sumir Europa el 2022 ha propiciat que l'euríbor hagi assolit els seus màxims des de finals del 2008 . Una situació que encarirà les hipoteques de tipus variable al voltant de 3.500 euros l'any . Encara que aquesta quantitat depèn de moltes variables, com la data en què es va signar la hipoteca, els imports i els terminis originals d'aquesta hipoteca variable, el tipus d'interès, el període de revisió (6 o 12 mesos) i si hi havia un interès diferent a l'inici.

Com es pot decidir el tipus d'interès de la nostra hipoteca?

A hores d'ara, és impossible predir el que passarà amb l'euríbor el proper any i mig , però no es pot descartar que aquest abast fins i tot una taxa del 4,5% en el pitjor dels casos . Si bé, la tendència dels darrers mesos ha estat a moderar-ne el creixement; per la qual cosa probablement no estigui molt lluny en el moment en què arribi al seu topall per després començar a baixar de forma progressiva.

En qualsevol cas, si el tipus d'interès de la nostra hipoteca és fix, obtindrem més estabilitat i tranquil·litat , encara que el valor en els primers anys serà més alt que el variable. Per això és una bona opció si el període d'amortització de la hipoteca serà especialment llarg, perquè com més temps per tornar els diners, més risc que les fluctuacions puguin afectar negativament l'opció variable. No en va, els mateixos bancs les solen oferir a un màxim de 30 anys , conscients com són d'aquesta situació.

I si optem per una hipoteca variable , haurem de saber que, encara que pagarem menys a curt termini, a llarg termini estarem a costa dels canvis de l'índex de referència . Per exemple, entre el 2016 i el 2022 els titulars d'aquestes hipoteques es van beneficiar dels tipus baixos que va presentar l'euríbor i van pagar quotes baixes a les seves hipoteques; però aquesta situació ha canviat radicalment i el darrer any s'estan veient seriosament afectats per les seves grans pujades.

Quina és lelecció majoritària?

Segons dades de l' Institut Nacional d'Estadística , a finals del 2022 a Espanya 2 hipoteques contractades (65,5 %) eren de cada 3 a tipus fix i la restant (34,5 %) era d'interès variable. Això significa que actualment la preferència generalitzada és menys risc a canvi de pagar una mica més , enfront de la incertesa de gaudir avui de quotes més baixes per exposar-se a un risc basat en les fluctuacions del mercat.

La teva situació personal, clau per prendre la decisió definitiva

En definitiva , si els teus ingressos mensuals no són molt alts i tens la perspectiva de pagar la teva hipoteca en 20 o 30 anys , lopció més aconsellable per a tu serà un tipus dinterès dhipoteca fix . Té els desavantatges que els seus interessos són des del primer moment més costosos i que subrogar la teva hipoteca et resultarà més car; però a canvi tindràs la seguretat que pagaràs sempre el mateix , independentment del que passi amb l'euríbor.

Mentre que si el teu sou t'ofereix un alt marge per pagar la teva hipoteca , que vols pagar menys al principi i no et preocupa que aquesta se signi per amortitzar-se a molt llarg termini (entre 30 o 40 anys), podràs optar per la variable . En el cas que la quota experimenti grans pujades, tindràs el matalàs financer per pagar allò que se t'exigeixi; i fins i tot podràs plantejar-te estalviar per amortitzar-la per endavant per així reduir els terminis i, per tant, també els riscos.

Et recomanem:

• Subrogació d'hipoteca: tot el que heu de saber
• Hipoteca pont: canvia de casa abans de vendre la teva