Prendre la decisió de comprar un habitatge no sol ser senzill, perquè una vegada que es fa el pas, no és possible tornar enrere. Per això, és important visitar l'immoble diverses vegades amb anterioritat i comprovar que aquest compta amb tot el necessari per satisfer les nostres expectatives, de manera que no ens trobem amb cap sorpresa negativa quan comencem a viure-hi.

Tot i això, se segueixen donant casos de persones i famílies que, abans o després, descobreixen que es van equivocar a l'hora d'adquirir casa seva. Aquesta és la raó per la qual avui al nostre bloc volem parlar-te d'una opció realment interessant per a aquells compradors més indecisos i que busquen minimitzar els riscos d'equivocar-se: el contracte de lloguer amb opció de compra .

En què consisteix el contracte de lloguer amb opció de compra?

Normalment estem acostumats a decantar-nos per una opció quan busquem mudar-nos de casa. D'una banda, tenim la via del lloguer si volem accedir ràpidament a un habitatge i no tenim previst establir-nos durant molt de temps al mateix lloc. I, per l'altra banda, hi ha l' opció de la compra si pensem tenir estabilitat a mitjà i llarg termini, així com rendibilitzar la nostra inversió.

Tanmateix, solem oblidar que tenim una tercera alternativa que combina els aspectes més interessants d'una i altra: el contracte de lloguer amb opció de compra . Bàsicament, el que ens proposa és signar un contracte d'arrendament on s'indiqui també la possibilitat de comprar l'habitatge dins d'un termini de temps determinat , oferint amb això tant flexibilitat com seguretat per a les dues parts implicades.

A primera vista, un contracte de lloguer amb opció de compra compta amb totes les característiques d'un contracte d'arrendament , ja que s'hi estipulen els drets i les obligacions de les dues parts ( arrendador i arrendatari) perquè l'habitatge sigui cedit en aquest tipus de règim. Però, si escau, inclou també una clàusula que especifica les condicions necessàries perquè la persona que viu llogada pugui accedir a la compra.

En concret, aquest apartat assenyala que, en el període de temps estipulat al contracte de lloguer , l'arrendatari podrà comunicar a l'arrendador la seva intenció de comprar l'habitatge. I, en aquest cas, haurà d'abonar el preu acordat prèviament al contracte de lloguer amb opció de compra, però descomptant (de manera total o parcial) les rendes del lloguer que s'hagin abonat fins aquell moment.

D'aquesta manera, un contracte de lloguer amb opció de compra és realment un contracte mixt , ja que està compost per dos apartats o subcontractes: l'inicial del lloguer i el relatiu a l'opció de compravenda.

Quin és el període de temps que estipula la llei per validar aquests contractes de lloguer amb opció de compra?

No hi ha una normativa específica per regular els contractes de lloguer amb opció de compra, però la part corresponent al lloguer està contemplada dins la Llei d'Arrendaments Urbans (LAU) . Per això és molt important que tant les condicions sobre la compravenda com la voluntat de les dues parts quedin clarament detallades a la clàusula sobre la transacció .

Tot plegat fa que hàgim de recórrer a la LAU per saber que els contractes de lloguer —i, per tant, també els de dret a compra— poden tenir una durada màxima de 5 anys (7 si l'arrendador és una persona jurídica) . No obstant això, aquest període es pot prorrogar si les dues parts hi estan d'acord; de manera que també serà fonamental que totes dues reflecteixin les seves noves condicions, especialment si al·ludeixen a aspectes importants com el cost del lloguer o el preu de venda, els nous terminis fixats o les condicions de venda.

Si no hi hagués canvis en allò acordat ni se signés un nou contracte, l'acord inicial es prorrogaria automàticament per períodes anuals fins a arribar a cinc o set anys, respectivament.

Quina informació ha de tenir la clàusula específica de compravenda?

Un contracte de lloguer amb opció de compra ha de contenir la següent informació bàsica per detallar les condicions de la compravenda:

• L'acord d'ambdues parts per fer la transacció de l'habitatge més endavant si així ho desitgen.
• La definició de la propietat immobiliària sotmesa a aquest contracte de lloguer amb opció de compra.
• El preu pactat per a la compravenda de l'habitatge .
• El termini establert perquè l'inquilí pugui exercir l'opció de comprar l'habitatge . Normalment, aquest serà idèntic a la durada de l'arrendament i mai no podrà ser més gran a aquesta.
• La quantitat de rendes pagades durant la durada del contracte d'arrendament, i que més endavant seran descomptades del preu total de l'habitatge si es fa efectiva l'opció de compravenda.

Com notificar al propietari la intenció de comprar l'habitatge llogat?

Si l'inquilí decideix adquirir l'habitatge durant el període de vigència del contracte de lloguer amb opció de compra, ho haurà de comunicar al propietari . Per fer-ho, utilitzarà el canal de comunicació que indiqui el contracte , si és que se'n va establir un prèviament.

Avantatges d'un contracte de lloguer amb opció de compra

Pel propietari de l'habitatge

No són molts els propietaris que valoren la possibilitat de formalitzar aquest tipus de contractes per rendibilitzar-ne la propietat. Però per a ells pot resultar interessant per les raons següents:

• Mentre duri l'acord d'arrendament, l'amo de l'habitatge percep les rendes estipulades .
• Si l'inquilí decideix no fer efectiva la clàusula de compra, l'arrendador es pot quedar tant amb el senyal rebut inicialment com amb les rendes que li van ser abonades en concepte del lloguer.
• Si l'inquilí decideix comprar l'habitatge , l'amo no necessitarà posar-lo novament al mercat i obtindrà un benefici immediat per la venda.
• L'inquilí cuidarà especialment l'habitatge per la possibilitat que més endavant passi a ésser de la seva propietat.

Per a l'inquilí de l'habitatge

Donades les característiques del contracte de lloguer amb opció de compra, el més beneficiat serà l'arrendatari. Aquests són els motius:

• Durant el temps que estipuli el contracte del lloguer , podrà 'provar' l'habitatge i esbrinar si realment li aporta tot allò que està buscant.
• Bon marge de temps per prendre la decisió definitiva , una cosa especialment interessant si, en entrar a viure a l'immoble, l'inquilí té dubtes sobre el seu futur o encara no té els diners necessaris per comprar-la.
• Possibilitat de sol·licitar la compra de l'habitatge en qualsevol moment , ja que no cal esperar que finalitzi el contracte de lloguer.
• Prioritat en cas que el propietari de l'habitatge decideixi vendre'l en un moment donat.
• El que aneu pagant en concepte de rendes després es descomptarà del preu total de l'habitatge si s'executa l'opció de compravenda. Per tant, és un lloguer que també es pot entendre com una inversió.
• Accés més senzill a una hipoteca , ja que el preu de l'habitatge s'anirà reduint de mica en mica gràcies al pagament de les rendes prèvies.
• Preu estable de l'habitatge: el valor de la compravenda s'estipula al contracte en el moment de signar-lo, de manera que queda 'congelat' i no dependrà més davant de la situació del mercat o. Aquest és molt interessant en una situació com l'actual, on els preus dels habitatges estan a l'alça.

Desavantatges d'un contracte de lloguer amb opció de compra

Pel propietari de l'habitatge

Com és lògic, aquesta modalitat de contracte no sempre és totalment positiva per a alguna de les parts. En el cas de l'amo de l'immoble, aquests són els aspectes que poden portar a proposar altres opcions al potencial llogater:

• Vinculació temporal exclusiva, ja que si l'arrendatari decideix no comprar la casa un cop finalitzi el lloguer, el propietari no haurà pogut vendre-la a un tercer mentre hagi estat vigent el contracte.
• Possible preu de venda més baix que el del mercat, atès que la transacció es completarà segons el preu pactat amb anterioritat, no l'actual. Per això és força probable que el venedor no ingressi tants diners com podria haver fet si l'acord s'hagués signat just abans de l'operació.
• Incertesa , ja que la decisió sobre l'habitatge recau en l'inquilí.

Per a l'inquilí de l'habitatge

Des del punt de vista de la persona que accedeix a l'immoble, aquests són els tres aspectes del contracte de lloguer amb opció de compra que poden resultar menys atractius:

• Important càrrega fiscal , ja que en signar un contracte doble també cal assumir una tributació doble pel concepte d' Impost de Transmissions Patrimonials (lloguer i opció de compra).
• Si en finalitzar el lloguer decideix no comprar l'habitatge, perdrà la quantitat de diners que va lliurar al principi en concepte de senyal .
• No fer efectiva la compra equival a 'perdre' els diners invertits fins ara a l'habitatge. És a dir, les rendes pagades només hauran servit per cobrir el lloguer, però no per reduir-ne el cost.

Aspectes que cal tenir en compte a l'hora de formalitzar el contracte de lloguer amb opció de compra

Per elaborar correctament l'esmentat contracte, és important que les dues parts tinguin en compte el següent :

• No és obligatori estipular el pagament d'un senyal en el moment de signar l'acord , si bé aquest pot resultar especialment valuós per a l'amo de l'immoble, perquè garanteix que l' inquilí té un interès especial a adquirir-lo .
• Mentre duri el contracte, el preu de compravenda no es pot modificar, però sí el del lloguer . Això és així perquè la llei permet que els propietaris incrementin la renda dels seus lloguers en funció de l'IPC .
• Les dues parts poden inscriure el contracte del lloguer amb opció de compra al Registre de la Propietat . En aquest cas, hauran de detallar al document el preu de compra, la prima per la transacció i el termini perquè l'inquilí exerceixi aquest dret.

Els beneficis del lloguer i de la compravenda en un mateix contracte

Aquí finalitza la nostra completa guia sobre els contractes de lloguer amb opció de compra. Com veus, són una opció especialment interessant per als que busquen un habitatge sense tenir encara clar el seu futur a mitjà i llarg termini . D'aquesta manera, podeu accedir immediatament als avantatges d'un lloguer, alhora que s'asseguren el dret prioritari de comprar l'immoble en el futur, sempre que la vostra situació personal i econòmica sigui la idònia.

Esperem haver aclarit tots els teus dubtes sobre això i, recorda, si estàs en ple procés de cerca del teu nou habitatge, no dubtis a contactar amb nosaltres. A CULMIA podem ajudar-te i assessorar-te perquè prenguis ja una de les millors decisions de la teva vida . T'esperem!

Et recomanem:

• Què és la rendibilitat del lloguer?
• Quins impostos es paguen en comprar una casa nova? Tot el que has de saber