Finançament
En primer lloc, hem de conèixer què significa la Distribució Hipotecària , que és l’acte pel qual es fixa la part del crèdit pel qual respondrà l’immoble:
- Cada immoble (Inter parts o davant de tercers)
- Cadascuna de les finques quan siguin diverses les que s’hipotequin alhora en garantia d’un sol crèdit (pluralitat objectiva originària)
- Quan la finca hipotecada es divideixi en dues o més
- O quan se’n segregui alguna part (pluralitat objectiva sobrevinguda)
Quan es compra un habitatge sobre plànol i el promotor ha sol·licitat un préstec amb garantia hipotecària a una entitat financera per a la promoció i realitzada la Distribució Hipotecària, és habitual que aquest préstec contempli la possibilitat que els futurs compradors se subroguin en el préstec amb garantia hipotecària que grava les finques que ha d’adquirir. La subrogació no és obligatòria per al comprador i l’ha d’acceptar expressament el banc, que, en cada cas, exigirà que el comprador reuneixi uns requisits.
Com a avantatge, la subrogació permet al comprador estalviar determinades despeses d’impostos de constitució d’hipoteca .
La subrogació , com s’indica a l’apartat anterior, permet que el client se subrogui en el préstec promotor i el finançament amb una entitat diferent d’aquesta. En cas d’optar pel finançament extern , el client ha de buscar l’entitat que li interessi i constituir un préstec hipotecari , per a això l’entitat financera haurà de taxar l’habitatge més els annexos i iniciar tot l’expedient per concedir el préstec, que se signa en escriptura diferent al mateix moment de la compravenda. En cas que el client decideixi buscar finançament extern i no subrogar-se, el venedor pagarà totes les despeses de la cancel·lació del préstec promotor.
El contracte de compravenda se signa entre el promotor i el comprador i és responsabilitat d’aquest abonar la totalitat del preu que ho podrà fer amb els seus propis fons o subscrivint un préstec amb garantia hipotecària sobre l’habitatge. Per tant, el comprador està obligat davant del venedor a pagar el preu i no serà causa vàlida per desistir o resoldre el contracte el fet de no haver obtingut finançament per això, en el cas que no s’atorgui l’escriptura de compravenda per aquesta causa el comprador perdrà les quantitats lliurades en concepte d’arres .
En el moment que el promotor obté el CFO (Certificat Final d’Obra) visat, se li comunica al comprador i se li indica, que, en aquell moment, ha de començar a buscar el finançament, bé amb la subrogació o amb l’entitat que més li convingui.
