El mercado inmobiliario vive siempre en constante tensión entre oferta, demanda y condiciones macroeconómicas. Como promotora de obra nueva, en Culmia nos interesa mucho estar atentos a cómo evolucionará el precio de la vivienda para anticiparnos, ajustar estrategias y acompañar con rigor a quienes buscan su hogar.

En este artículo analizaremos los factores que podrían condicionar los precios en 2026, las proyecciones más realistas según distintos escenarios, los riesgos a vigilar y las claves que consideramos más relevantes desde la perspectiva de la vivienda nueva.

Panorama actual: tendencias que orientan el mercado

Antes de mirar hacia 2026, conviene repasar cuál es la situación ahora y cómo está influyendo en las expectativas.

Durante 2024 y 2025, los precios de la vivienda en España han experimentado subidas destacadas en muchos mercados. Por ejemplo, algunas previsiones apuntan a un aumento acumulado del 9 % entre 2025 y 2026 según Singular Bank.

Otras estimaciones más moderadas, como las de Bankinter, ajustan la subida esperada para 2026 a un 4 %, tras un año 2025 con alza más intensa.

También hay voces que advierten una ralentización del ritmo: se espera que los precios sigan subiendo, pero con menor intensidad que en etapas anteriores.

Otro factor clave es el desequilibrio estructural entre oferta y demanda: la escasez de suelo disponible para construir, la complejidad administrativa urbanística y la falta de vivienda nueva suficiente en muchos municipios mantienen una presión al alza latente sobre los precios.

En resumen: el mercado llega a 2025 con precios elevados, demanda persistente y limitaciones de oferta. Ese contexto dibuja un punto de partida tenso para 2026, con margen para crecimiento, pero también para correcciones locales y adaptaciones según zona.

Factores clave que influirán en 2026

Para proyectar hacia 2026 es útil estructurar los factores que pueden favorecer o contener subidas de precio.

1. Tipos de interés y coste de financiación

La financiación es uno de los pilares del mercado. Si los tipos de interés bajan o se mantienen estables, será más fácil que familias y compradores accedan a hipotecas más ventajosas, lo que podría reactivar la demanda. En cambio, un aumento del coste del crédito podría frenar el apetito comprador y moderar precios.

2. Oferta nueva y eficiencia del proceso constructivo

La promoción de vivienda nueva desempeña un papel decisivo. Si el sector logra agilizar licencias, reducir costes de construcción y aumentar el volumen de viviendas disponibles, se aliviará presión en muchos mercados tensionados. Pero si los obstáculos persisten, la escasez de oferta seguirá siendo una palanca alcista.

3. Demanda demográfica y migración

La evolución de la población, los movimientos migratorios y la formación de nuevos hogares también inciden directamente. Zonas con crecimiento demográfico o con atractivo para residentes de otras regiones o países pueden tener mayor dinamismo de precios.

4. Ingresos, empleo e inflación

La capacidad adquisitiva de los hogares es clave: si los salarios reales crecen y el empleo se mantiene estable, la normativa inflación puede “acompañar” precios que suban moderadamente. Pero si la inflación es alta y erosiona el poder de compra, la demanda puede moderarse.

5. Actuaciones normativas y políticas de vivienda

Las leyes de vivienda, ayudas fiscales, planes estatales o autonómicos pueden amortiguar o incentivar movimientos en el mercado. Las decisiones que tomen los gobiernos respecto a vivienda protegida, incentivo a la construcción sostenible o regulación de alquiler influirán en el equilibrio general.

6. Heterogeneidad territorial

No habrá una única evolución para todo el país. Las subidas más intensas se concentrarán en zonas con alta demanda (grandes ciudades, costa, municipios de influencia metropolitana). En zonas de interior o con menor presión demográfica es esperable que los precios se moderen o se estabilicen.

Escenarios posibles para 2026

A partir de los factores anteriores, se pueden imaginar distintos escenarios que, sin predecir con certeza, permiten entender trayectorias plausibles:

Escenario 1: Subida moderada y sostenible

Este es el escenario que muchos analistas consideran más probable. En él, los precios crecerían entre 3 % y 5 % en promedio nacional. Las zonas más demandadas podrían incluso superar ese rango, mientras que áreas menos dinámicas se mantenerían estables.
Este escenario depende de que los tipos no suban de forma abrupta y de que la promoción de vivienda nueva logre avanzar sin frenos administrativos.

Escenario 2: Aceleración regionalizada

Aquí, las subidas intensas se concentran en municipios con alta proyección: ciudades medianas, costa, zonas con buen transporte y servicios. En el resto del territorio, los precios podrían crecer menos o incluso mantenerse.
En este escenario, el mercado se vuelve más dispar: unos mercados al alza, otros más estables.

Escenario 3: Estanques y ajustes localizados

En este escenario más conservador, el crecimiento se modera fuertemente, con zonas de estancamiento o leves correcciones. Ocurre si la financiación se encarece demasiado, la inflación erosiona poder de compra o si la oferta nueva crece mucho más rápido de lo esperado en algunas localidades.

Como promotora de obra nueva, consideramos que el escenario de subida moderada es el más probable, especialmente en zonas con buena demanda y proyección.

Implicaciones para la vivienda nueva (y oportunidades)

Para nuestra actividad como promotora, estos escenarios ofrecen pistas valiosas:

• Las promociones bien ubicadas, con diseño eficiente y con buena accesibilidad ganarán valor incluso si los precios solo crecen moderadamente.
• La eficiencia energética y la sostenibilidad serán argumentos diferenciales, incrementando demanda y justificando parte del precio.
• Habrá mercados satélite (municipios anejos de ciudades) que ganen atractivo frente al centro urbano por menor coste y buenas conexiones.
• Es una oportunidad para articular promociones diversificadas: distintos tipos de viviendas, tamaños y precios para captar diferentes segmentos.

Riesgos que hay que vigilar

Aunque el panorama pueda parecer favorable, hay riesgos que es importante tener en cuenta para no comprometer proyectos:

• Escalada de costes de obra (materiales, mano de obra) puede erosionar márgenes si no se gestionan bien.
• Retrasos administrativos o normativos que paralicen licencias o desvíen plazos.
• Rigidez financiera o subida de tipos que encarezcan la financiación de compradores.
• Cambios legislativos o fiscales inesperados que modifiquen incentivos y condiciones del mercado.
• Desalineación entre lo que la demanda está dispuesta a pagar y los precios proyectados: es clave ajustar oferta, diseño y precios realistas por zona.

Algunas proyecciones realistas

A modo de guía, estas proyecciones pueden servir como referencia (sin comprometer ni garantizar):

• Un crecimiento acumulado de entre 4 % y 6 % en 2026 podría ser consistente en muchos mercados urbanos maduros.
• Zonas con presión fuerte podrían alcanzar incrementos algo mayores, mientras que mercados secundarios probablemente crezcan con moderación o incluso se estabilicen.
• En el segmento de obra nueva, se espera que la subida sea algo más estable, pues la calidad, garantías y eficiencia ofrecen mayor confianza al comprador.

Estas cifras coinciden con estimaciones de algunas entidades: algunas predicen subidas moderadas entre 2 % y 4 % (RealAdvisor); otras apuntan a subidas acumuladas del 9 % para el período 2025-26 (Idealista).

Conclusión: adoptar una visión informada

La previsión del precio de la vivienda en 2026 no es una ciencia exacta —está sujeta a múltiples variables—, pero analizar los escenarios, entender los riesgos y reconocer las oportunidades permite tomar decisiones más seguras.

Desde Culmia, con nuestro enfoque en la vivienda de obra nueva, creemos que 2026 será un año de crecimiento moderado, con mayor polarización territorial y diferenciación por proyecto. Aquellas viviendas que destacen por diseño, eficiencia, ubicación y valor añadido tendrán ventaja competitiva.

Si te interesa profundizar aún más, entender cómo invertir en vivienda con criterio o cuáles son las estrategias que más pueden adaptarse a tus objetivos, te invitamos a consultar nuestra Guía para invertir en vivienda, donde podrás adquirir herramientas y perspectivas que te ayuden a tomar decisiones más informadas.