Madrid es una ciudad en constante transformación. Su dinamismo urbano, su atractivo turístico y su papel como motor económico hacen que las decisiones sobre planificación y uso del suelo tengan un impacto directo en la vida de sus habitantes y en el desarrollo del mercado inmobiliario. En este contexto, el Ayuntamiento ha presentado el Plan RESIDE, una nueva estrategia urbanística que busca reequilibrar el uso residencial y turístico en la capital, especialmente en el centro histórico.

Este plan llega en un momento clave, marcado por el crecimiento de las viviendas de uso turístico (VUT), la presión sobre el mercado del alquiler y la necesidad de garantizar una convivencia sostenible entre residentes y visitantes. Para las promotoras inmobiliarias, como Culmia, entender el alcance de estas medidas es fundamental para anticipar tendencias, identificar oportunidades y seguir contribuyendo al desarrollo de ciudades más habitables.

A lo largo de este artículo, analizamos las principales medidas del Plan RESIDE, su impacto potencial en el mercado inmobiliario madrileño y cómo pueden influir en la actividad promotora, siempre desde una perspectiva informativa, constructiva y alineada con nuestro compromiso con el entorno urbano.

¿Qué es el Plan RESIDE?

El Plan RESIDE es una normativa urbanística impulsada por el Área de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad del Ayuntamiento de Madrid. Su objetivo principal es proteger el uso residencial en la ciudad, especialmente en el centro histórico, y ordenar la oferta turística, que en los últimos años ha crecido de forma significativa, en muchos casos sin regulación adecuada.

Este plan responde a una realidad urbana compleja: la proliferación de viviendas de uso turístico (VUT), la transformación de locales comerciales en alojamientos temporales y la pérdida progresiva de población residente en zonas céntricas. Según datos municipales, más del 90% de los pisos turísticos en Madrid carecen de licencia[1], lo que ha generado tensiones en la convivencia vecinal y dificultades en el acceso a vivienda.

 

Principales medidas del Plan RESIDE

El Plan RESIDE introduce una serie de medidas que afectan tanto a la regulación de los pisos turísticos como al desarrollo de nuevas viviendas. A continuación, destacamos las más relevantes:

1. Prohibición de VUT dispersas en edificios residenciales

Una de las medidas más significativas es la prohibición de viviendas turísticas en edificios residenciales del centro histórico, incluso en plantas bajas con acceso independiente. Esta decisión busca evitar la convivencia entre turistas y vecinos en un mismo inmueble, reduciendo los conflictos vecinales y preservando el carácter residencial de estas zonas[1].

2. Reubicación de la oferta turística

Las VUT deberán concentrarse en edificios completos destinados exclusivamente al uso turístico, lo que permitirá un mejor control de la actividad y una convivencia más ordenada. Fuera del centro histórico, se exigirá que las viviendas turísticas tengan accesos independientes y se ubiquen en plantas baja, primera o sótano.

3. Transformación de equipamientos obsoletos

Por primera vez, se permitirá convertir equipamientos dotacionales privados obsoletos en viviendas de alquiler asequible o espacios de coliving, siempre que se rehabilite el inmueble. Esta medida abre nuevas oportunidades para el desarrollo residencial en zonas donde la oferta es limitada[2].

4. Incentivos para el cambio de uso urbanístico

El plan contempla incentivos urbanísticos para transformar edificios de oficinas en viviendas residenciales, una medida que puede dinamizar el mercado y aumentar la oferta de vivienda habitual en zonas bien conectadas y con servicios.

5. Protección del comercio local

Se prohíbe la transformación de locales comerciales en pisos turísticos en el centro histórico y en las principales vías comerciales. Esta medida busca preservar el tejido comercial de barrio, que ha sufrido una fuerte presión por la rentabilidad del uso turístico[3].

6. Licencias temporales para uso turístico

En edificios residenciales ubicados fuera de calles comerciales, los pisos turísticos sólo serán permitidos si el uso completo del inmueble se destina a esta actividad. Estas licencias tendrán una duración máxima de 15 años, tras los cuales deberán volver a uso residencial[4].

7. Endurecimiento del régimen sancionador

Las multas por operar una VUT ilegal podrán alcanzar hasta 190.000 euros, frente a los 6.000 euros establecidos en la normativa anterior. Esta medida busca disuadir la actividad irregular y fomentar la legalización de las viviendas turísticas[1].

 

¿Qué zonas se verán más afectadas?

El Plan RESIDE establece dos ámbitos de actuación diferenciados:

• Centro histórico: delimitado por la M-30, donde la concentración de viviendas turísticas es más alta y la pérdida de población más acusada.
• Resto de la ciudad: donde se aplicarán medidas más flexibles, pero siempre con criterios de ordenación y control.

En el centro histórico, se estima que hay más de 6.700 pisos turísticos, lo que representa el 42% de toda la oferta de la ciudad[3]. Esta concentración ha generado una presión significativa sobre el mercado residencial, dificultando el acceso a vivienda para los residentes.

 

¿Cómo puede afectar al mercado inmobiliario?

Desde la perspectiva de una promotora inmobiliaria, el Plan RESIDE plantea varios escenarios que conviene analizar con cautela:

1. Reequilibrio entre oferta turística y residencial

La reubicación de las VUT y la protección del uso residencial pueden favorecer un reequilibrio del mercado, especialmente en zonas céntricas. Esto podría traducirse en una mayor demanda de vivienda habitual y en nuevas oportunidades para el desarrollo de promociones residenciales.

2. Nuevas oportunidades de rehabilitación

La posibilidad de transformar equipamientos obsoletos y edificios de oficinas en viviendas abre la puerta a proyectos de rehabilitación y cambio de uso, que pueden dinamizar el sector y responder a la demanda de vivienda asequible.

3. Mayor seguridad jurídica

La simplificación normativa y el endurecimiento del régimen sancionador pueden generar un entorno más estable y predecible para los operadores inmobiliarios, reduciendo la competencia desleal y favoreciendo la inversión responsable.

4. Impacto en la rentabilidad de activos turísticos

Los propietarios de VUT en edificios residenciales podrían verse afectados por las nuevas restricciones, lo que podría provocar una reorientación de activos hacia el alquiler residencial o la venta. Esto podría influir en los precios y en la disponibilidad de inmuebles en determinadas zonas.

¿Qué retos plantea el Plan RESIDE?

Aunque el plan busca mejorar la convivencia y proteger el uso residencial, también plantea algunos retos que deberán abordarse en su implementación:

• Adaptación del parque inmobiliario: transformar edificios existentes requiere inversión y planificación.
• Gestión de licencias y trámites: será clave que el Ayuntamiento agilice los procesos para facilitar la transición.
• Seguimiento y control: garantizar el cumplimiento de la normativa exigirá recursos y coordinación entre administraciones.

 

¿Qué puede hacer una promotora inmobiliaria ante este nuevo escenario?

Para una promotora como Culmia, el Plan RESIDE representa una oportunidad para reforzar el compromiso con el desarrollo urbano sostenible. Algunas líneas de actuación podrían incluir:

• Identificar activos susceptibles de transformación en zonas estratégicas.
• Apostar por proyectos de rehabilitación y coliving que respondan a las nuevas demandas.
• Colaborar con las administraciones para garantizar el cumplimiento normativo.
• Ofrecer viviendas que prioricen el bienestar residencial, la eficiencia energética y la integración urbana.

 

¿Dónde encontrar más información?

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Conclusión

El Plan RESIDE Madrid marca un punto de inflexión en la regulación del uso residencial y turístico en la capital. Con medidas que buscan proteger la vivienda habitual, ordenar la oferta turística y fomentar la rehabilitación urbana, este plan puede tener un impacto significativo en el mercado inmobiliario.

Desde Culmia, seguiremos atentos a su evolución, apostando por soluciones que generen valor para los residentes, respeten el entorno urbano y contribuyan a construir un Madrid más equilibrado y habitable.