Financiación
En primer lugar, debemos conocer lo que significa la Distribución Hipotecaria, que es el acto por el cual se fija la parte del crédito por el que va a responder el inmueble:
- Cada inmueble (Inter partes o frente a terceros)
- Cada una de las fincas cuando sean varias las que se hipotequen a la vez en garantía de un solo crédito (pluralidad objetiva originaria)
- Cuando la finca hipotecada se divida en dos o más
- O cuando se segregue de ella alguna parte (pluralidad objetiva sobrevenida)
Cuando se compra una vivienda sobre plano y el promotor ha solicitado un préstamo con garantía hipotecaria a una entidad financiera para la promoción y realizada la Distribución Hipotecaria, es habitual que dicho préstamo contemple la posibilidad de que los futuros compradores se subroguen en el préstamo con garantía hipotecaria que grava las fincas a adquirir por éste. La subrogación no es obligatoria para el comprador y tiene que ser aceptada expresamente por el banco, que, en cada caso, exigirá que el comprador reúna unos requisitos.
Como ventaja, la subrogación permite al comprador ahorrarse determinados gastos de impuestos de constitución de hipoteca.
La subrogación, como se indica en el apartado anterior, permite que el cliente se subrogue en el préstamo promotor y la financiación con una entidad diferente a ésta. En caso de optar por la financiación externa, el cliente debe buscar la entidad que le interese y constituir un préstamo hipotecario, para lo cual la entidad financiera tendrá que tasar la vivienda más los anejos e iniciar todo el expediente para conceder el préstamo, que se firma en escritura diferente en el mismo momento de la compraventa. En el caso de que el cliente decida buscar financiación externa y no subrogarse, el vendedor, pagará todos los gastos de la cancelación del préstamo promotor.
El contrato de compraventa se firma entre el promotor y el comprador y es responsabilidad de éste abonar la totalidad del precio que podrá hacerlo con sus propios fondos o suscribiendo un préstamo con garantía hipotecaria sobre la vivienda. Por tanto, el comprador está obligado frente al vendedor a pagar el precio y no será causa válida para desistir o resolver el contrato el no haber obtenido financiación para ello por lo que, en el caso de que no se otorgue la escritura de compraventa por dicha causa el comprador perderá las cantidades entregadas en concepto de arras.
En el momento de que el promotor obtiene el CFO (Certificado Fin de Obra) visado, se le comunica al comprador y se le indica, que, en ese momento, debe comenzar a buscar la financiación, bien con la subrogación o con la entidad que más le convenga.
