Invertir en vivienda para alquilar sigue siendo una de las estrategias más seguras y rentables para quienes buscan generar ingresos estables a largo plazo. En un contexto en el que la demanda de alquiler crece año tras año, contar con una propiedad bien gestionada puede convertirse en una excelente forma de proteger el ahorro y obtener rentabilidad.

Sin embargo, uno de los aspectos que más dudas genera entre los propietarios es cómo declarar los ingresos por el alquiler y qué gastos se pueden deducir legalmente. Conocer bien estas reglas no solo evita problemas con Hacienda, sino que también permite optimizar los beneficios obtenidos.

A continuación, te explicamos de forma clara y práctica cómo funciona la declaración del alquiler en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), qué conceptos se consideran deducibles y qué consejos te ayudarán a gestionar tu inversión con tranquilidad.

Qué se declara y cuándo

Si tienes una vivienda alquilada, los ingresos que percibes por ese arrendamiento deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario dentro de la declaración anual de la renta.

Esto significa que deberás incluir las rentas cobradas durante el ejercicio fiscal, es decir, el año natural anterior a la declaración. Por ejemplo, los ingresos obtenidos por el alquiler en 2025 se declaran en la renta de 2026.

Los ingresos corresponden al importe total recibido del inquilino, sin descontar nada todavía. A partir de esa cifra, podrás restar los gastos deducibles, que son aquellos directamente relacionados con la obtención de dichos ingresos.

En definitiva, la fórmula es sencilla:

Rendimiento neto = Ingresos percibidos – Gastos deducibles

El resultado final será la cantidad sobre la que se aplicará el tipo impositivo correspondiente según tu base imponible.

 

En qué casos debes declarar el alquiler

La obligación de declarar el alquiler aplica siempre que obtengas ingresos por ceder una vivienda a un tercero, sea cual sea el tipo de contrato:

• Alquiler habitual de larga duración.
• Alquiler temporal o de temporada.
• Alquiler turístico o vacacional.
• Alquiler de habitaciones dentro de una vivienda.

Lo importante es que exista una contraprestación económica. En todos los casos, es recomendable conservar los contratos y los justificantes de los pagos por si la Agencia Tributaria requiere documentación.

Gastos que puedes deducir como propietario

Una de las grandes ventajas de declarar correctamente el alquiler es que puedes deducir los gastos necesarios para mantener la vivienda en condiciones y obtener ingresos. Esto permite reducir notablemente la cantidad sobre la que tributas.

A continuación, te detallamos los principales gastos deducibles:

1. Intereses y gastos financieros

Si adquiriste la vivienda mediante hipoteca, puedes deducir los intereses pagados del préstamo (no el capital amortizado) y otros gastos financieros asociados, como comisiones bancarias o seguros vinculados al crédito.

2. Impuestos y tasas municipales

Los impuestos que recaen sobre la vivienda, como el IBI o la tasa de basuras, son deducibles siempre que no se repercutan al inquilino.

3. Reparaciones y mantenimiento

Son deducibles los gastos de conservación y reparación necesarios para mantener la vivienda habitable: pintura, arreglos eléctricos, sustitución de electrodomésticos, reparación de caldera, etc.
No se incluyen aquí las obras que supongan una mejora o ampliación del inmueble, ya que esas se amortizan a lo largo del tiempo, no se deducen de golpe.

4. Amortización del inmueble

La ley permite deducir un porcentaje anual por la depreciación del valor de construcción del inmueble (excluyendo el valor del suelo). Esta amortización compensa el desgaste natural de la vivienda con el paso de los años.

5. Seguros, comunidad y suministros

También son deducibles el seguro del hogar, el seguro de impago de rentas, los gastos de comunidad o los consumos de luz, agua o gas, siempre que los pague el propietario.

6. Honorarios y servicios profesionales

Si has contratado una agencia inmobiliaria, un gestor o un abogado para gestionar el alquiler o redactar el contrato, sus honorarios también pueden incluirse como gasto deducible.

7. Otros gastos necesarios

Cualquier otro gasto justificado que sea imprescindible para mantener la vivienda en condiciones de ser alquilada puede deducirse. Por ejemplo, certificaciones energéticas, anuncios en portales inmobiliarios o tasas administrativas.

 

Reducciones fiscales para el alquiler de vivienda habitual

Además de los gastos deducibles, existen reducciones fiscales que permiten rebajar aún más el rendimiento neto si el arrendamiento se destina a vivienda habitual del inquilino.

Hasta hace poco, esta reducción era del 60% de manera general, pero desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda se han actualizado los porcentajes en función de determinadas circunstancias, como si la vivienda está en una zona tensionada o si se alquila a jóvenes.

Estas reducciones pueden llegar al 70% o incluso al 90% en casos específicos, lo que supone una notable ventaja fiscal para quienes alquilan su vivienda bajo condiciones reguladas.

En cualquier caso, la reducción se aplica únicamente cuando el arrendamiento está correctamente declarado y la vivienda constituye el domicilio habitual del inquilino.

 

Documentación que conviene conservar

Para poder justificar correctamente los gastos deducidos y los ingresos percibidos, es importante conservar toda la documentación relacionada con el alquiler.

Te recomendamos guardar:

• El contrato de arrendamiento firmado.
• Los justificantes de las transferencias o pagos mensuales del inquilino.
• Las facturas de reparaciones, mantenimiento o suministros.
• Los recibos del IBI, comunidad, seguros o hipoteca.
• Los justificantes de los servicios profesionales o gastos de gestión.

Mantener esta documentación te facilitará la declaración y evitará problemas si Hacienda solicita comprobaciones.

 

Qué pasa si solo alquilas parte del año

Es posible que la vivienda haya estado alquilada solo algunos meses del año. En ese caso, los ingresos y gastos deberán declararse de forma proporcional al tiempo en que se generaron.

Durante los meses en que el inmueble no estuvo alquilado, no se declaran ingresos, pero sí puede aplicarse una imputación de renta inmobiliaria por el tiempo en que estuvo vacío. Este cálculo lo realiza la Agencia Tributaria automáticamente en función del valor catastral.

Consejos para hacer la declaración sin errores

Declarar los ingresos por alquiler no es complicado, pero sí requiere atención a los detalles. Algunos consejos prácticos para hacerlo correctamente son:

• Declara siempre los ingresos reales obtenidos, aunque el inquilino pague en efectivo o mediante otras vías.
• No confundas las reparaciones con las mejoras: las primeras se deducen, las segundas se amortizan.
• Asegúrate de aplicar las reducciones fiscales si tu alquiler cumple los requisitos.
• Guarda todos los justificantes y facturas: sin ellos, no podrás acreditar los gastos.
• Si tienes dudas, consulta con un asesor fiscal o gestor especializado.

Una correcta planificación y documentación puede marcar la diferencia entre pagar más impuestos o aprovechar al máximo las deducciones que te corresponden.

 

La vivienda en alquiler como inversión a largo plazo

Más allá del aspecto fiscal, el alquiler de una vivienda representa una oportunidad de inversión sólida y con perspectiva de futuro. Los inmuebles siguen siendo un activo tangible, estable y con capacidad de revalorización, especialmente cuando se trata de vivienda de obra nueva, eficiente y bien ubicada.

Las viviendas nuevas ofrecen ventajas significativas frente a las de segunda mano:

• Eficiencia energética, que mejora el confort del inquilino y reduce los costes.
• Menor mantenimiento y mayor durabilidad de las instalaciones.
• Diseño moderno, materiales sostenibles y cumplimiento de las normativas actuales.
• Mayor atractivo para arrendatarios que buscan viviendas actualizadas y cómodas.

Por todo ello, quienes adquieren una vivienda de obra nueva para alquilar cuentan con una inversión más rentable, sostenible y con menos incidencias.

 

Tendencias del mercado del alquiler

El mercado del alquiler en España continúa evolucionando. La demanda de viviendas modernas, eficientes y ubicadas en zonas bien comunicadas sigue en aumento. Las nuevas generaciones buscan hogares cómodos, con espacios abiertos, buena iluminación natural y equipados con tecnología eficiente.

Esto ha impulsado el interés de muchos inversores en viviendas de obra nueva, donde la rentabilidad y la estabilidad del alquiler se combinan con una menor necesidad de reparaciones o reformas.

Además, las políticas de sostenibilidad y los estándares energéticos europeos han reforzado el valor de este tipo de activos. La vivienda nueva se ha consolidado como una inversión inteligente para quienes buscan rentabilidad sin renunciar a la tranquilidad.

 

Conclusión: gestiona tu inversión con información y tranquilidad

Declarar los ingresos por alquiler y aprovechar las deducciones disponibles es parte esencial de una buena gestión patrimonial. Conocer las normas, mantener la documentación organizada y aprovechar los beneficios fiscales te permitirá optimizar tu inversión y evitar imprevistos.

Si estás pensando en invertir en vivienda o quieres conocer en detalle cómo maximizar la rentabilidad de tu inmueble, en Culmia ponemos a tu disposición una guía práctica con toda la información que necesitas.

👉 Descarga aquí la Guía para invertir en vivienda de Culmia