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Conocer las diferencias entre primera y segunda vivienda o cómo el domicilio habitual afecta a la declaración de la renta es clave para explorar las posibilidades de tu patrimonio o tus finanzas.

Comprar una casa es una de las inversiones más importantes que cualquiera puede realizar a lo largo de su vida. Sin embargo, son muchos los que no solo disponen de un inmueble sino que suman a su domicilio habitual una segunda vivienda. Unas y otras tienen distintas implicaciones a efectos de renta, aunque este no es el único aspecto que inquieta a muchos propietarios. 

Responder a la cuestión de si una segunda vivienda puede ser vivienda habitual o saber en detalle qué se considera segunda residencia también son dudas habituales. En la mayoría de las ocasiones, hay que recurrir a la administración para aclarar unos y otros conceptos, no en vano, de ello depende, entre otras cosas, la posibilidad de desgravar ciertos gastos en la declaración anual

Diferencia entre primera y segunda vivienda

Lo habrás escuchado una y mil veces. Incluso es posible que hayas empleado el término de manera equívoca y es que una primera vivienda no es, ni más ni menos, que el primer inmueble que adquieres cuando no tienes ningún otro en propiedad. 

Aunque muchos utilizan la denominación indistintamente, es frecuente confundir la primera vivienda con lo que se conoce como domicilio habitual. Este último tiene más que ver con cuestiones fiscales, no en vano, la propia Agencia Tributaria define la residencia habitual de una persona física como aquel lugar “en que vive habitualmente debido a la existencia de vínculos personales y profesionales”.

Pero si de lo que se trata es de dilucidar qué se considera segunda residencia la definición más básica es que es aquella que adquieres cuando ya tienes otra en propiedad. Por lo general, una segunda residencia suele destinarse al tiempo de ocio lo que, en ocasiones, también condiciona sus características. Un apartamento en la playa, una casa en el pueblo… Lo más frecuente es que este tipo de inmuebles estén alejados del domicilio habitual.  

Más allá de la diferencia entre primera y segunda vivienda, para que cualquier inmueble pueda considerarse vivienda habitual a efectos fiscales, la administración establece algunos criterios claves. La cuestión no es baladí ya que, en función de las comunidades, el domicilio fiscal en la renta puede estar sujeto a distintas deducciones. Los dos requisitos marcados por Hacienda para que puedas considerar tu vivienda como tal son: 

  • Que residas en ella durante un plazo continuado de un mínimo de tres años.  
  • Que vivas en ella de manera permanente, al menos, doce meses desde la fecha de compra o la terminación de las obras.   

Existen, sin embargo, ciertas situaciones en las que, pese a no cumplir estos requisitos, el inmueble no perdería su carácter de domicilio habitual. Por ejemplo, podrá considerarse como tal en caso de fallecimiento, aunque también si las circunstancias exigen un cambio de domicilio (por separación, matrimonio, cambio de trabajo…), cuando resulte inadecuada por causa de una discapacidad o cuando disfrutando ya de una vivienda habitual por motivos de trabajo, no se utilice la casa adquirida.  

Una cuestión clave en términos fiscales es que la propia definición de domicilio habitual impide considerar como tal a una segunda residencia. De hecho, esa es otra diferencia entre primera y segunda vivienda. Una casa en el pueblo o un apartamento en la playa, difícilmente serán los lugares en los que pasemos más tiempo residiendo.

Implicaciones del domicilio habitual en la Renta

Tener claros los conceptos te ayudará a evitar problemas con Hacienda. Para empezar, debes tener claro que tanto el domicilio habitual como la segunda residencia deben aparecer en la declaración de la Renta, aunque aquel que identifiques como vivienda habitual te proporcionará la opción de aplicar determinadas ventajas fiscales.  

Existe, por ejemplo, la opción de beneficiarse de la exención de las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual siempre que el importe total obtenido “se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”. Y aún hay más. En el caso del domicilio habitual es posible aplicar deducciones fiscales por la compra siempre que la misma se realizara antes de 2013. 

Por otro lado, la coincidencia o no del domicilio fiscal con la residencia habitual también puede suponer notables diferencias. No en vano, son los tipos autonómicos los que determinan buena parte del IRPF que pagamos.

La factura fiscal se verá incrementada por el patrimonio disponible, un capítulo en el que habrás de incluir tu segunda residencia. La misma tributará como imputación de rentas inmobiliarias. Incluso si no está alquilada, se calculará un porcentaje sobre el valor catastral de la misma (un valor del 2% catastral en el IRPF, o de un 1,1% si el valor catastral se ha revisado con posterioridad a 1994). Si tienes tu segunda residencia arrendada no será necesario imputarla sino que habrás de declarar por el beneficio derivado del alquiler.

Cómo convertir una segunda residencia en domicilio habitual

Aclarada la diferencia entre primera y segunda vivienda, así como la implicación que el domicilio habitual tiene en la renta, una duda recurrente es si una segunda vivienda puede ser vivienda habitual. La respuesta es clara: sí. Todo lo que tendrías que hacer sería empadronarte en ella y comunicarlo a la administración (preferiblemente, convirtiéndola en tu domicilio fiscal). 

En la propia página web de Hacienda explican cómo realizar el trámite, un procedimiento que exige la presentación del “Modelo 030. Censo de obligados tributarios-Declaración censal de alta, cambio de domicilio y/o de variación de datos personales”.

No obstante, dado que en los últimos años se han ido eliminando deducciones por vivienda, hay quienes se han servido de la segunda residencia para obtener ventajas fiscales empleando la picaresca. Sin embargo, la administración ha ido afinando los métodos de control de los contribuyentes y, aunque en muchos casos da como válida la información del padrón, puede incluso llegar a comprobar los consumos de suministros con el fin de corroborar que, efectivamente, la propiedad declarada como residencia habitual no es una segunda residencia.