Para muchas personas, la contratación de una hipoteca es la única forma que tienen de comprar una vivienda. Por lo tanto, el mero hecho de firmarla representa una de las decisiones más importantes de su vida, ya que en ese momento no solo se comprometen a devolver el préstamo en el futuro, también asumen el pago de intereses y comisiones, además del cumplimiento de los plazos acordados.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que las condiciones de este contrato suelen ser flexibles y que el comprador de la vivienda cuenta con diferentes fórmulas para mejorar sus condiciones de financiación. Entre ellas, la amortización anticipada de hipoteca, una opción muy atractiva para conseguir un doble efecto: la reducción de los intereses y de las cuotas a abonar. De ella queremos hablarte hoy en CULMIA.
Si vamos al concepto básico, la RAE define amortización como «Devolver el dinero (de una deuda o un préstamo), gralm. mediante pagos periódicos». Así que, cuando hablamos del plazo de amortización de una hipoteca, nos referimos al tiempo que inicialmente hemos acordado con el banco para pagar las cuotas y, por tanto, devolver tanto el préstamo como sus intereses.
En este sentido, el Banco de España recuerda que la amortización de una hipoteca suele ser un plazo largo de tiempo y que, a la hora de elegir su duración hay que tener en cuenta que:
En España, lo habitual es terminar contratando una hipoteca a 30 años o incluso a 40, siempre y cuando el banco la conceda. De hecho, según un estudio realizado en 2021 por ‘Idealista Hipotecas’, más del 50 % de las personas que solicitaron un crédito hipotecario entre 2019 y el citado año no habrán saldado su deuda al alcanzar los 65 años de edad.
Desde el punto de vista del comprador de la vivienda, la gran ventaja de la hipoteca es que le permite fraccionar el pago en el tiempo, lo que le da cierta tranquilidad para abordar cada cuota. Pero no es la única, porque en condiciones normales también adquiere el derecho de realizar una amortización anticipada, con los beneficios que ello conlleva.
Así, si acudimos de nuevo al Banco de España, este define la amortización anticipada de hipoteca como la posibilidad de «devolver parte del capital prestado durante la vida del préstamo (antes de su vencimiento)». Algo que deberá haberse pactado previamente entre las dos partes, para definir las condiciones en las que se realizará esta operación.
Hay dos formas de hacer una amortización anticipada de hipoteca. La más común es la parcial, en la que adelantamos una parte de la cantidad pendiente de pagar. Mientras que la alternativa es hacer una amortización total, es decir, saldar por completo la deuda para poder obtener la cancelación registral de la hipoteca. Es más, ten en cuenta en este caso que la carga de la hipoteca no se elimina automáticamente de tu vivienda, por lo que deberás hacer personalmente este trámite.
Si estamos en disposición de anticipar parte del pago de nuestra hipoteca, podemos elegir entre dos modalidades de amortización:
Si lo que nos preocupa es la cantidad de intereses que deberemos pagar a la larga, es importante que tengamos en cuenta que acortar el plazo suele ser la opción más rentable para efectuar la amortización anticipada de hipoteca. La razón es que a menos tiempo, menos margen para que se generen intereses, así como también menor exposición a los índices de referencia (si la hipoteca es variable o mixta).
Por todo lo dicho, si el hipotecado consigue ahorrar o reunir una importante cantidad de dinero, la amortización anticipada de su hipoteca puede ser una magnífica idea para que, a largo plazo, salga ganando. Pero también es importante que tenga en cuenta que las entidades financieras pueden penalizar este movimiento incluyendo una comisión.
En cualquier caso, esta situación debe figurar claramente en el contrato hipotecario. A lo que se añade otro aspecto clave: la ley establece límites para estas comisiones. En concreto, los créditos hipotecarios concertados a partir del 16 de junio de 2019 tienen marcados los siguientes topes:
Todo esto nos invita a prestar atención la existencia o no de comisiones a la hora de buscar la mejor hipoteca, especialmente si el comprador prevé que más adelante tendrá la oportunidad de amortizarla anticipadamente. Y también a la posibilidad de que haya exenciones vigentes en un momento dado, ya que, por ejemplo, durante 2024 la amortización anticipada de hipoteca no conlleva comisiones en el caso de los préstamos a interés variable.
El proceso para solicitar el pago anticipado de una parte o de toda la hipoteca es bastante fácil de llevar a cabo:
Ten en cuenta también que, si la amortización conlleva la cancelación total de la hipoteca, el banco podrá pedir que se le dé un preaviso y fijar una fecha a partir de la cual se podrá saldar la deuda. Normalmente se trata de un límite temporal de un mes como máximo, de forma que toda la gestión pueda tramitarse correctamente.
Es la gran pregunta que se pueden hacer los compradores que tienen capacidad de ahorro o recientemente han ingresado una buena cantidad de dinero. Y la respuesta no es sencilla, porque dependerá de:
Esperamos que tengas ya totalmente claro en qué consiste la amortización anticipada de hipoteca, de forma que puedas decidir si es una opción mejor para ti que el ahorro. De hecho, recuerda que también te ofrecemos una completa guía de financiación, pensada para ayudarte a poner en marcha las mejores estrategias para pagar tu vivienda.
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