{"id":8825,"date":"2023-04-10T10:00:00","date_gmt":"2023-04-10T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/?p=3774"},"modified":"2026-01-27T15:02:05","modified_gmt":"2026-01-27T14:02:05","slug":"escritura-de-obra-nueva-todo-lo-que-debes-saber","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/blog\/escritura-de-obra-nueva-todo-lo-que-debes-saber\/","title":{"rendered":"Escritura de obra nueva: todo lo que debes saber"},"content":{"rendered":"<p>En el \u00e1mbito de la <strong>construcci\u00f3n de la obra nueva<\/strong> es necesario completar una serie de tr\u00e1mites para que, una vez que la edificaci\u00f3n est\u00e9 lista, pueda ser disfrutada convenientemente. Y uno de los m\u00e1s importantes es el de la <strong>escritura de obra nueva<\/strong>.<\/p>               <p>As\u00ed, <strong>en CULMIA vamos a contarte todo lo que debes saber sobre este documento<\/strong>, incluyendo los requisitos y papeles que necesitas aportar en el caso de que busques formalizarlo. \u00bfNos acompa\u00f1as?<\/p>            <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfQu\u00e9 es la escritura de obra nueva?<\/strong><\/h2>        <p>La <strong>escritura de obra nueva es un documento notarial <\/strong>en el que constan <strong>los cambios que se han realizado en una parcela para construir o edificar sobre o por debajo de ella<\/strong>. Este permite trasladar su existencia a los libros registrales, <a href=\"https:\/\/www.notariaballester.es\/servicios\/modificaciones-hipotecarias\/declaracion-de-obra-nueva\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">para gestionar y coordinar su registro, as\u00ed como la realidad extrarregistral<\/a>.<\/p>        <p>Dicho de forma m\u00e1s sencilla, se da fe ante un notario de que se est\u00e1 construyendo (o ya se ha hecho) una edificaci\u00f3n en un terreno concreto. Y despu\u00e9s, este documento <strong>puede inscribirse en el <\/strong><a href=\"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/como-inscribir-tu-nueva-vivienda-en-el-registro-de-la-propiedad\/?utm_medium=blog&amp&utm_source=online&amp&utm_campaign=escritura_obra_nueva_lo_que_debes_saber%3Ano%3Aany&amp&utm_content=inscribirviviendaregistropropiedad\"><strong>Registro de la Propiedad<\/strong><\/a> para que podamos <strong>completar f\u00e1cilmente cualquier tr\u00e1mite<\/strong>. Fundamentalmente, porque ratifica que somos sus propietarios y que, como tales, podemos realizar los cambios que consideremos oportunos, adem\u00e1s de obtener protecci\u00f3n jur\u00eddica ante cualquier percance.<\/p>        <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfQu\u00e9 dos tipos de personas pueden formalizar la escritura de obra nueva?<\/strong><\/h2>        <p>Existen <strong>dos actores que pueden llevar cabo este tr\u00e1mite<\/strong>, en funci\u00f3n de qui\u00e9n es el responsable de la obra:<\/p>        <ul class=\"wp-block-list\">  <li><strong>Promotor o empresa constructora:<\/strong> es el caso m\u00e1s habitual, porque es <strong>una compa\u00f1\u00eda la que se encarga de impulsar la obra y de llevarla a cabo<\/strong>. Y lo hace normalmente como parte de un proyecto de promoci\u00f3n, para su posterior venta o alquiler.<\/li>  <li><strong>Autopromotor o particular: <\/strong>aqu\u00ed es una persona la que<strong> decide construir una vivienda, en un terreno de su propiedad y para su uso propio.<\/strong><\/li>  <\/ul>        <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfEs obligatorio realizar la escritura de la obra nueva?<\/strong><\/h2>        <p>Depende. En el caso de que sea un<strong> promotor o una empresa constructora<\/strong>, <a href=\"https:\/\/notariaboschbages.com\/declaracion-de-obra-nueva\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">deber\u00e1 realizar esta escritura<\/a> <strong>si tiene previsto comercializar con la edificaci\u00f3n y requiere financiar la construcci\u00f3n<\/strong> a trav\u00e9s de entidades bancarias. Mientras que los <strong>particulares o autopromotores <\/strong>no estar\u00e1n obligados inicialmente a tramitarla, aunque a la larga <strong>deber\u00e1n hacerlo si requieren realizar instalaciones de suministros<\/strong>, como la luz y el agua. Por lo que podemos decir que, incluso si no es imprescindible, es muy recomendable realizar esta gesti\u00f3n.<\/p>        <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfEn qu\u00e9 momento debemos realizar la escritura de obra nueva?<\/strong><\/h2>        <p>Desde el instante en qu\u00e9 <strong>den comienzo las obras<\/strong>, ya es posible formalizar esta escritura. Pese a lo cual, su responsable (persona o empresa) puede esperar incluso a su finalizaci\u00f3n para ello.<\/p>        <p>De forma que <strong>distinguimos dos tr\u00e1mites distintos<\/strong>, en funci\u00f3n del momento en el que se realizan.<\/p>        <p><strong>Escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva en construcci\u00f3n<\/strong><\/p>        <p>Si la obra est\u00e1 en proceso en este momento y no ha terminado, deberemos reunir la siguiente <strong>documentaci\u00f3n para poder formalizar la escritura:<\/strong><\/p>        <ul class=\"wp-block-list\">  <li><strong>Un acto de conformidad que incluya la autorizaci\u00f3n administrativa<\/strong>: para obtener esta, es preciso que el Ayuntamiento correspondiente <strong>emita la licencia para la realizaci\u00f3n de las obras <\/strong>y que en el acto se refleje toda la informaci\u00f3n necesaria para la localizaci\u00f3n de la finca donde se est\u00e1 edificando.\u00a0\u00a0<\/li>  <li><strong>Una certificaci\u00f3n que acredite que la obra de construcci\u00f3n se ajusta su descripci\u00f3n<\/strong>: esta debe estar redactada y firmada por un t\u00e9cnico competente.<\/li>  <li><strong>Acta de finalizaci\u00f3n de obra<\/strong>: este documento debe aportarse una vez que la obra termine. Lo redacta y firma la direcci\u00f3n facultativa de la construcci\u00f3n cuando ya ha finalizado, para <strong>certificar que la obra se ha realizado seg\u00fan el proyecto y las licencias municipales<\/strong>.<\/li>  <\/ul>  <p><img decoding=\"async\" class=\"aligncenter wp-image-30358 size-full\" src=\"https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1.png\" alt=\"\" width=\"1080\" height=\"871\" title=\"\" srcset=\"https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-200x161.png 200w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-300x242.png 300w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-400x323.png 400w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-600x484.png 600w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-768x619.png 768w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-800x645.png 800w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1-1024x826.png 1024w, https:\/\/www.culmia.com\/wp-content\/uploads\/2023\/04\/worker-construction-site-wearing-protection-gear-1.png 1080w\" sizes=\"(max-width: 1080px) 100vw, 1080px\" \/><\/p>            <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Escritura de declaraci\u00f3n de obra nueva finalizada<\/strong><\/h2>        <p>En el momento en que la obra se d\u00e9 por finalizada, y una vez que tambi\u00e9n se hayan completado todos los requisitos legales previos, es preciso <strong>aportar los siguientes documentos para obtener la mencionada escritura<\/strong>:<\/p>        <ul class=\"wp-block-list\">  <li><strong>Escritura de propiedad de la parcela\/obra<\/strong>.<\/li>  <li><strong>Licencia de autorizaci\u00f3n administrativa <\/strong>expedida por el Ayuntamiento.<\/li>  <li><strong>Certificaci\u00f3n expedida <\/strong>por un t\u00e9cnico competente, como un arquitecto o ingeniero.<\/li>  <li><strong>Licencia de primera ocupaci\u00f3n <\/strong>o comunicaci\u00f3n previa de esta.<\/li>  <li><strong>C\u00e9dula de habitabilidad.<\/strong><\/li>  <li><strong>Escritura de divisi\u00f3n horizontal <\/strong>(en el caso de que se lleve a cabo).<\/li>  <li><strong>Certificado de eficiencia energ\u00e9tica.<\/strong><\/li>  <li><strong>Libro del edificio <\/strong>para su dep\u00f3sito en el<strong> Registro de la Propiedad.<\/strong><\/li>  <li><strong>Seguro decenal para edificios que est\u00e9n destinados a viviendas y no sean de autopromoci\u00f3n.<\/strong><\/li>  <li><strong>Coordenadas <\/strong>(seg\u00fan el sistema UTM)<strong> de la localizaci\u00f3n geogr\u00e1fica del inmueble.<\/strong><\/li>  <\/ul>        <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfQu\u00e9 ocurre si el edificio es de obra nueva \u2018antigua\u2019 y a\u00fan no cuenta con su escritura?<\/strong><\/h2>        <p>En algunos casos, puede ocurrir que la edificaci\u00f3n tenga ya varios a\u00f1os de existencia, pero que no aparezca como inscrita en el Registro de la Propiedad. Si es as\u00ed y <strong>el tiempo transcurrido desde su construcci\u00f3n hasta la fecha de declaraci\u00f3n <\/strong><a href=\"https:\/\/ararquitecturalegal.com\/declaracion-de-obra-nueva-antigua\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\"><strong>es superior al necesario para que prescriba cualquier acci\u00f3n administrativa<\/strong><\/a><strong> para declarar su ilegalidad<\/strong>, ser\u00e1 posible tramitar su escritura.<\/p>        <p>Para ello, ser\u00e1 necesario aportar:<\/p>        <ul class=\"wp-block-list\">  <li><strong>La licencia de autorizaci\u00f3n administrativa<\/strong> que otorga el Ayuntamiento.<\/li>  <li><strong>El certificado expedido por un t\u00e9cnico competente<\/strong>.<\/li>  <li><strong>Acta notarial descriptiva de la finca o una certificaci\u00f3n catastral<\/strong> que sea descriptiva y gr\u00e1fica.\u00a0<\/li>  <\/ul>        <p>Y una vez que est\u00e9 lista, el notario emitir\u00e1 la escritura, <strong>la cual incluir\u00e1 toda esta documentaci\u00f3n, una descripci\u00f3n del inmueble y su valor<\/strong>. Este \u00faltimo lo indicar\u00e1 el propietario seg\u00fan su criterio, aunque es aconsejable que no sea inferior a su valor catastral.<\/p>        <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfPor qu\u00e9 el notario es una figura clave en este proceso?<\/strong><\/h2>        <p>A ra\u00edz <a href=\"https:\/\/www.notariosyregistradores.com\/PERSONAL\/PROPIEDAD\/ARTICULOS\/2011-obras-viejas.htm\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">de la modificaci\u00f3n en la Ley del Suelo de 2011<\/a>, <strong>el papel del notario en la realizaci\u00f3n de la escritura de obra nueva ha ganado a\u00fan m\u00e1s importancia si cabe<\/strong>. Con anterioridad, era posible comprar una vivienda que incluyera su correspondiente escritura de obra nueva, lo que no era garant\u00eda de que contara con todos los permisos administrativos necesarios para la realizaci\u00f3n de la obra conforme a la ley.<\/p>        <p>Sin embargo, ahora <strong>los notarios y los Registradores de la Propiedad han de comprobar toda la documentaci\u00f3n<\/strong> para cerciorarse de que <strong>el inmueble es totalmente legal y de que cumple con los requisitos<\/strong> que se le exige por parte de la administraci\u00f3n p\u00fablica. De ah\u00ed que estos profesionales jueguen un papel clave <strong>para dar plena validez a la escritura y para aportar garant\u00edas jur\u00eddicas.<\/strong><\/p>            <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>\u00bfCu\u00e1l es el coste de una escritura de obra nueva?<\/strong><\/h2>        <p>Para responder a esta cuesti\u00f3n no existe una cifra concreta, porque<strong> el coste de este tr\u00e1mite difiere y depende de varios factores, como:<\/strong><\/p>        <ul class=\"wp-block-list\">  <li><strong>Los honorarios de la notar\u00eda <\/strong>que se encargue de los tr\u00e1mites.<\/li>  <li><strong>El impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados (AJD). <\/strong><a href=\"https:\/\/www.businessinsider.es\/que-es\/impuesto-actos-juridicos-documentados-ajd-1101273\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener nofollow\">Se trata de la tasa que grava la formalizaci\u00f3n de estos actos<\/a> en escrituras p\u00fablicas, de manera que incluye los documentos notariales como la escritura de obra nueva. Normalmente, el tipo general que se aplica <strong>est\u00e1 entre un 0,5 % y un 1,5 %<\/strong> de la responsabilidad hipotecaria y <strong>depende de la Comunidad Aut\u00f3noma<\/strong> en la que se ubique la edificaci\u00f3n de obra nueva.<\/li>  <li><strong>Costes de inscripci\u00f3n de la escritura de obra nueva <\/strong>en el<strong> Registro de la Propiedad.<\/strong><\/li>  <\/ul>        <p>En total, y sumados todos estos costes,el desembolso total puede alcanzar (como poco) <strong>el 3 % del valor de tasaci\u00f3n del inmueble<\/strong>.<\/p>        <h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Encuentra tu vivienda de obra nueva en CULMIA<\/strong><\/h2>        <p>Hasta aqu\u00ed todo lo que debes saber para hacerte con la escritura de obra nueva de tu vivienda. Y si a\u00fan no has encontrado la tuya, <strong>no olvides visitar <\/strong><a href=\"https:\/\/www.culmia.com\/es\/promociones?utm_medium=blog&amp&utm_source=online&amp&utm_campaign=escritura_obra_nueva_lo_que_debes_saber%3Ano%3Aany&amp&utm_content=promocionesculmia\"><strong>nuestras promociones<\/strong><\/a><strong> para encontrar la que mejor se ajuste a tus necesidades<\/strong>.<\/p>        <p>Te recomendamos:<\/p>        <ul class=\"wp-block-list\">  <li><a href=\"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/cosas-a-tener-en-cuenta-al-comprar-una-casa\/?utm_medium=blog&amp&utm_source=online&amp&utm_campaign=escritura_obra_nueva_lo_que_debes_saber%3Ano%3Aany&amp&utm_content=cosastenercuentacomprarcasa\">\u00bfQu\u00e9 cosas debes tener en cuenta al comprar una casa?<\/a><\/li>  <li><a href=\"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/comprar-una-casa-en-la-playa\/?utm_medium=blog&amp&utm_source=online&amp&utm_campaign=escritura_obra_nueva_lo_que_debes_saber%3Ano%3Aany&amp&utm_content=ventajascomprarcasaplaya\">3 ventajas de comprar una casa en la playa<\/a><\/li>  <\/ul>        <figure class=\"wp-block-image size-large\"><a href=\"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/guia-comprar-casa?utm_source=blogculmia&amp&utm_medium=inbound&amp&utm_campaign=cta_descarga_guia_comprar_casa\"><img decoding=\"async\" class=\"wp-image-2093\" src=\"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2022\/07\/cta_guia_comprar_una_casa.png\" alt=\"Gu\u00eda para comprar una casa\" title=\"\"><\/a><\/figure>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>As\u00ed, en CULMIA vamos a contarte todo lo que debes &#8230;<\/p>\n","protected":false},"author":5,"featured_media":3775,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[121],"tags":[755,756,420],"class_list":["post-8825","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-actualidad","tag-escritura","tag-escritura-de-obra-nueva","tag-obra-nueva"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8825","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/5"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=8825"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8825\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":30359,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/8825\/revisions\/30359"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/3775"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=8825"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=8825"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=8825"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}