{"id":7218,"date":"2024-11-14T10:00:00","date_gmt":"2024-11-14T10:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.culmia.com\/blog\/?p=7218"},"modified":"2026-01-16T14:08:05","modified_gmt":"2026-01-16T13:08:05","slug":"comision-de-apertura-de-hipoteca","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.culmia.com\/es\/blog\/comision-de-apertura-de-hipoteca\/","title":{"rendered":"Comisi\u00f3n de apertura de hipoteca: c\u00f3mo impacta en la financiaci\u00f3n de tu casa nueva"},"content":{"rendered":"

\u2018Comisiones\u2019<\/strong> es una palabra habitual cuando hablamos de una hipoteca<\/a>, porque normalmente las entidades bancarias establecen que ciertas gestiones o acciones que est\u00e1n vinculadas al pr\u00e9stamo tengan un coste espec\u00edfico. As\u00ed, podemos o\u00edr hablar de comisi\u00f3n por apertura de hipoteca, por amortizaci\u00f3n anticipada, por subrogaci\u00f3n, por cancelaci\u00f3n\u2026 Por ello, es importante que, antes de firmar la nuestra, nos informemos bien sobre todas las que pueden presentarse mientras la tengamos vigente.<\/p>

En cualquier caso, de todas ellas la m\u00e1s conocida es la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca<\/strong>, porque adem\u00e1s de ser la primera que podemos encontrarnos, tambi\u00e9n puede tener un impacto en la financiaci\u00f3n de nuestra casa nueva. Esta es la raz\u00f3n por la que hoy en CULMIA <\/strong>queremos hablarte de sus caracter\u00edsticas, para que tengas toda la informaci\u00f3n que necesitas y no te pille por sorpresa.<\/p>

\"Comisi\u00f3n<\/figure>

El origen de la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca<\/strong><\/h2>

Seguramente, por su nombre ya te hayas podido hacer una idea del concepto que est\u00e1 detr\u00e1s de la comisi\u00f3n de apertura de una hipoteca. Y es que no es m\u00e1s que el porcentaje del importe de la hipoteca solicitada<\/strong> que algunas entidades financieras y bancos pueden imponer y cobrar<\/strong> en el momento de concederla.<\/p>

Con anterioridad a 2019, exist\u00edan diferentes comisiones vinculadas a la solicitud y tramitaci\u00f3n de la hipoteca, ya que el banco realizaba varias gestiones, como un estudio de solvencia y gastos, operaciones de formalizaci\u00f3n e incluso de la propia apertura. De ah\u00ed que fuera habitual que reclamara un pago por cada uno de estos trabajos, hasta que la nueva Ley Hipotecaria (Ley 5\/2019 de 15 de marzo)<\/strong><\/a>estipul\u00f3 que todos ellos tuvieran que unificarse en una \u00fanica comisi\u00f3n de apertura hipotecaria<\/strong>.<\/p>

En concreto, la citada normativa indica en su art\u00edculo 14.4:<\/p>

\u00ab<\/em><\/strong>Si se pactase una comisi\u00f3n de apertura, la misma se devengar\u00e1 una sola vez y englobar\u00e1 la totalidad de los gastos de estudio, tramitaci\u00f3n o concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong>. En el caso de pr\u00e9stamos denominados en divisas, la comisi\u00f3n de apertura incluir\u00e1, asimismo, cualquier comisi\u00f3n por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del pr\u00e9stamo\u00bb<\/strong>.<\/em><\/p>

O lo que es lo mismo, ya solo puede haber una \u00fanica comisi\u00f3n vinculada<\/strong> a las operaciones de apertura de la hipoteca.\u00a0<\/p>

\u00bfCu\u00e1l es el coste m\u00e1s habitual de la comisi\u00f3n de apertura de una hipoteca?<\/strong><\/h2>

Cada entidad financiera o banco decide si fija una comisi\u00f3n de apertura por conceder una hipoteca, porque tampoco es una condici\u00f3n indispensable para formalizar la contrataci\u00f3n. As\u00ed que es un aspecto que debes valorar a la hora de analizar las diferentes propuestas hipotecarias, ya que si te vinculas a un pr\u00e9stamo<\/strong><\/a> que la incluya<\/strong>, inevitablemente tendr\u00e1 un peque\u00f1o impacto en la financiaci\u00f3n de tu nueva casa.<\/p>

Decimos que ser\u00e1 peque\u00f1o porque la comisi\u00f3n de apertura de una hipoteca suele oscilar entre el 0,1 % y el 2 % del capital<\/strong> que se presta, siendo lo m\u00e1s habitual que est\u00e9 entre el 0,5 % y el 1 %. Con lo cual, si una hipoteca est\u00e1 valorada en 100.000 euros, el prestamista podr\u00e1 solicitar al prestatario que, en el momento de formalizar el acuerdo, abone una cantidad situada entre los 100 y los 2.000 euros<\/strong> (probablemente, m\u00e1s bien sea entre los 500 y los 1.000 euros).<\/p>

Adem\u00e1s, como ya hemos indicado, todo lo que incluir\u00e1 esta comisi\u00f3n de apertura de la hipoteca ser\u00e1 lo relacionado con los tr\u00e1mites para hacerla posible<\/strong>: el estudio personalizado sobre los gastos y el riesgo, adem\u00e1s de las gestiones que deba hacer la entidad que presta el dinero para que la hipoteca se formalice y empiece a operar.<\/p>

\"Caracter\u00edsticas<\/figure>

Legalidad de la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca y situaci\u00f3n actual<\/strong><\/h2>

Pese a todo lo comentado y a que la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca est\u00e1 contemplada dentro de la nueva Ley Hipotecaria, la realidad es que en los \u00faltimos tiempos ha sido puesto en duda tras diferentes reclamaciones interpuestas por clientes de este servicio<\/strong>. \u00bfLa raz\u00f3n? Para algunos de ellos, hay casos en los que podr\u00eda considerarse como abusiva.<\/p>

De esta forma, en 2021 el Tribunal Supremo<\/strong> elev\u00f3 una cuesti\u00f3n prejudicial al Tribunal de Justicia de la Uni\u00f3n Europea (TJUE)<\/strong> para aclarar si la jurisprudencia actual en Espa\u00f1a <\/strong>es contraria al Derecho de la Uni\u00f3n Europea<\/strong>. A ra\u00edz de ello, el mencionado Tribunal Europeo emiti\u00f3 el 16 de marzo de 2023 una sentencia en la que estableci\u00f3 que esta comisi\u00f3n no forma parte del objeto principal del contrato, por lo que puede ser susceptible de control de abuso<\/a>.<\/p>

\u00bfQu\u00e9 quiere decir esto? Que, si consideramos que esta comisi\u00f3n de apertura de hipoteca incumple los controles de cl\u00e1usulas abusivas que impone la Directiva Europea 93\/13<\/strong>, podemos reclamarla en cualquier momento, ya que no hay un plazo definido para hacerlo desde la formalizaci\u00f3n del mencionado pr\u00e9stamo.<\/p>

\u00bfCu\u00e1ndo reclamar?<\/strong><\/h3>

Aqu\u00ed el matiz que marca la diferencia es la transparencia de la cl\u00e1usula impuesta por el banco<\/strong>. Para que se considere como v\u00e1lida, el juez debe decidir si lo se\u00f1alado en el contrato es claro y comprensible<\/strong>, de forma que el contratante haya podido evaluar previamente el impacto que la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca va a suponer en la financiaci\u00f3n de la vivienda.<\/p>

De hecho, tras la mencionada resoluci\u00f3n del TJUE<\/strong>, el Tribunal Supremo<\/strong> aplic\u00f3 sus criterios y se pronunci\u00f3 al respecto el 29 de mayo de 2023 en una primera sentencia. En ella, dej\u00f3 claro que no hay un criterio \u00fanico<\/strong>, y que es necesario que se valore individualmente cada caso para decidir si la cl\u00e1usula es v\u00e1lida o no. Por lo que debe ser el consumidor quien<\/a>, de forma subjetiva<\/strong>, analice si es abusiva y decida si reclama para que la Justicia tome una decisi\u00f3n.<\/p>

\u00bfC\u00f3mo reclamar?<\/strong><\/h3>

En el caso de que consideremos que la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca que nos ha impuesto nuestro banco es abusiva, lo ideal es que reclamemos directamente al banco<\/strong><\/a> la restituci\u00f3n de la cantidad que abonamos en su momento. Y si este no responde o rechaza la petici\u00f3n, deberemos acudir a un abogado<\/strong> para que inicie el procedimiento judicial correspondiente.<\/p>

En el caso de llegar a este punto, es importante rese\u00f1ar que es posible que el mencionado procedimiento judicial se prolongue durante meses o incluso a\u00f1os antes de ser resuelto. As\u00ed como que el demandante, en su reclamaci\u00f3n, tambi\u00e9n tiene el derecho de solicitar los intereses desde el momento que efectu\u00f3 el pago, tal y como queda estipulado en el Art. 1303 del C\u00f3digo Civil<\/strong>.<\/p>

\"Informaci\u00f3n<\/figure>

La importancia de informarse sobre la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca<\/strong><\/h2>

En definitiva, aunque la comisi\u00f3n de apertura de hipoteca es ya cada vez menos habitual es nuestro pa\u00eds<\/a>, es importante que preguntemos por ella a la entidad financiera o banco<\/strong>. Antes de firmar, esta deber\u00e1 aclararnos si la incluye o no, y en caso afirmativo, tendr\u00e1 que justificar su imposici\u00f3n<\/strong> (en funci\u00f3n de los servicios que haya prestado) y comunicarla de forma transparente<\/strong> para que conozcamos tanto sus caracter\u00edsticas como el coste total que nos supondr\u00e1.\u00a0<\/p>

\"Gu\u00eda<\/a><\/figure>

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