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Las áreas comunes son partes claves de cualquier construcción, no en vano, afectan a la vida en comunidad conllevando derechos y obligaciones que conviene conocer.

¿Un ático con vistas o un bajo con jardín? ¿Una casa con patio rodeada de naturaleza o un piso coqueto en un barrio nuevo de una gran ciudad? Elegir el que será tu hogar es una decisión sujeta a multitud de factores pero, más allá de la ubicación, el precio, la superficie o el diseño, analizar las zonas comunes de una comunidad de vecinos es uno de los aspectos en qué fijarse al comprar una casa.

La cuestión es aún más relevante si tenemos en cuenta que la pandemia ocasionada por el coronavirus ha cambiado nuestras preferencias en términos residenciales. Según recoge la Estadística Registral Inmobiliaria, no solo ha aumentado el interés por las casas unifamiliares frente a la vivienda colectiva auspiciado por la consolidación del teletrabajo o la situación sanitaria. En los últimos meses ha aumentado también “el grado de exigencia respecto a las condiciones de habitabilidad de las viviendas, fundamentalmente con respecto a la superficie interior y las zonas exteriores”. 

Desde este punto de vista, los espacios comunes en comunidades de vecinos e, incluso, las zonas comunes en urbanizaciones de viviendas unifamiliares, han pasado a convertirse para muchos en cuestiones esenciales para decidir llevar a cabo (o no) una compra. Pero ¿qué se entiende por zonas comunes de un edificio? ¿Qué o quién establece las normas de uso en zonas comunes en una comunidad de propietarios? 

zonas comunes con piscina

En esta guía te ofrecemos todas las claves para conocer al detalle lo que dicen al respecto la Ley de Propiedad Horizontal y el Código Civil, así como las características de las áreas comunes de cualquier comunidad.

¿Cuáles son las zonas comunes en comunidades de propietarios?

Zonas ajardinadas

Vivir rodeado de naturaleza es algo de lo más evocador pero no todo el mundo tiene la posibilidad (o las ganas) de sucumbir a un retiro rural. Sin embargo, no hay por qué renunciar a los beneficios del entorno natural cuando se opta por una vivienda plurifamiliar. Los jardines son un valor añadido en el diseño de cualquier zona común de una comunidad, un escenario perfecto para sentir que estás al aire libre sin salir de casa.  

zonas comunes con jardín

Piscina

A falta de playa, las piscinas son una de las mejores herramientas para combatir los calores estivales y la posibilidad de contar con unas instalaciones de este tipo como parte de las zonas comunes de una comunidad de propietarios suena de lo más tentador. Muchos edificios cuentan, además, con vasos adaptados a diferentes edades e, incluso, área de solarium, lo que proporciona una experiencia residencial cinco estrellas para pequeños y mayores. 

Área Infantil

Si bien es cierto que la edad no es un factor excluyente para disfrutar de las zonas comunes de un edificio, son los niños los que más suelen disfrutar de estos espacios privados. Tanto es así que contar con una zona de recreo para los más pequeños en la propia urbanización constituye un atractivo extra para las familias. Este tipo de instalaciones no solo propicia las relaciones vecinales sino que proporciona a las familias un espacio tranquilo en un entorno seguro para el disfrute de los más pequeños.

zonas comunes con parque infantil

Pistas deportivas

La práctica deportiva gana adeptos y cada vez son más quienes apuestan por incorporar hábitos de vida saludables en su día a día. Tal vez por eso la integración de pistas deportivas en el catálogo de espacios comunes en una comunidad de vecinos es cada vez más habitual. Pádel, baloncesto, fútbol… Incluso hay propuestas residenciales que incorporan salas de fitness o gimnasio entre sus áreas comunes. ¡Ya no hay excusa para no ponerse en forma!

Salas polivalentes 

Más allá de las instalaciones destinadas a disfrutar al aire libre, algunas construcciones incorporan espacios de usos múltiples en forma de salas a cubierto. ¿Imaginas tener a tu disposición un espacio coworking sin salir de tu urbanización? ¿O poder organizar la fiesta de cumpleaños en la sala polivalente de la comunidad? ¿Qué tal organizar una sesión de cine con tus vecinos? Hay muchas opciones y en Culmia no paramos de innovar para atender todo tipo de necesidades con los espacios comunes de nuestras viviendas.  

Ley de Propiedad Horizontal

Si bien es cierto que la piscina, las zonas ajardinadas o las áreas infantiles son parte evidente de lo que cualquiera entiende por zonas comunes en comunidades de vecinos, lo cierto es que el término que viene recogido en el Código Civil es aún más amplio. Según la norma, esta definición afectaría a todos aquellos elementos que son necesarios para el uso y disfrute de la propiedad y, en esta categoría, se incluyen desde el suelo hasta las cubiertas, pasando por las fachadas, el portal, las escaleras, porterías, pasillos, patios…. La cuestión no es baladí y es que, entre otras cosas, estos elementos son claves para determinar la diferencia entre superficie útil y superficie construida de un inmueble. 

La razón radica en que, como establece la Ley de Propiedad Horizontal: “a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”. 

Normas de uso en zonas comunes de una comunidad de propietarios

Todos los pormenores al respecto de la conservación, uso y mantenimiento de las zonas comunes en una propiedad horizontal vienen recogidas por el Código Civil y la propia Ley de Propiedad Horizontal. No obstante, pese a que el marco legal vigente no establece una normativa concreta al respecto, sí que recoge criterios comunes de uso. En el artículo 394 del Código Civil, por ejemplo, se establece que cada partícipe “podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

Por su parte, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal también delimita ciertos criterios generales indicando: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

En todo caso, las normas de uso en zonas comunes de una comunidad de propietarios han de estar recogidas en los estatutos de la propia comunidad. Por lo general, esta normativa impone restricciones de uso encaminadas a velar por el respeto de las horas de descanso, establecer criterios para el cuidado de las áreas comunes o dictar normas de uso relativas a las mascotas, aspectos todos ellos que, de no respetarse pueden ocasionar conflictos entre los vecinos de la comunidad. 

Para finalizar un resumen en vídeo con consejos para tu vivienda en función de las zonas comunes