TIEMPO La compra de una casa requiere de cierta capacidad de planificación y de previsión. El proceso que va hasta poder recibir las llaves e instalarse en la vivienda incluye bastantes trámites, y la mayoría de ellos tienen un coste para el comprador. Y aunque siempre es posible delegar en una gestoría para que se encargue de prácticamente todo, es recomendable conocer cada uno de estos pasos para que nada nos coja por sorpresa a la hora de la verdad.
Pero no te preocupes, porque si has llegado hasta aquí para saber precisamente cuáles son los gastos por la compra de una vivienda, estás en el lugar ideal. En CULMIA los hemos recopilado con la intención de que te salgan las cuentas desde el primer momento. ¡Así que estamos deseando que nos acompañes!
Gastos por la compraventa de una vivienda
Notaría
Para que la compraventa se pueda tramitar de forma legal y quedar correctamente formalizada, una notaría tendrá que intervenir en el proceso. Esta es una labor que, lógicamente, tiene un coste en concepto de honorarios, y que se estima que está entre el 0,2 y el 0,5 % del precio total de la operación.
Es importante tener en cuenta que, si en la operación interviene un banco mediante la concesión de una hipoteca, este gasto correrá a cuenta de la entidad bancaria.
Además, a la mencionada cantidad hay que sumar el coste de la escrituración que corresponde al comprador, y que es el relacionado con la primera copia y con las demás que sean posteriores a la venta, como las correspondientes a la contratación de la hipoteca.
Registro de la propiedad
En España es obligatorio inscribir la vivienda a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad si necesitamos de una hipoteca para pagarla. Si no, no es un requisito legal, pero sí es recomendable hacerlo. Principalmente, porque es un trámite que comunica públicamente su propiedad, sus datos, derechos y cargas. Algo importante para que legalmente seamos reconocidos como sus legítimos propietarios.
La operación incluye la expedición de una nota simple y se debe realizar en la oficina del Registro de la Propiedad donde se encuentra la vivienda que compramos. Y el coste depende de tres factores: del valor asignado al inmueble en las escrituras, de sus características y de su ubicación. Aunque podemos apuntar que estos aranceles están normalmente entre el 0,1 % y el 0,25 % del precio total de la vivienda; situándose siempre entre 24,04 euros y 2.181,67 euros.
En este caso, al igual que en el de la notaría, las tasas deberán ser abonadas por el banco si se la compraventa se realiza a través de un contrato hipotecario. Con la única excepción de la nota simple.
Impuestos
En función de si la vivienda que compramos es de obra nueva o de segunda mano, deberemos afrontar distintos tipos de impuestos asociados a la operación de compraventa.
IVA
Si se trata de una casa nueva, el primer impuesto que hay que abonar es el IVA. Se sitúa en el 10 % del valor de la vivienda.
IAJD
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) graba todos los actos que se formalizan en escrituras públicas, como las de compraventa y las hipotecas. Este último se calcula según el préstamo hipotecario y el tipo general que determina cada Comunidad Autónoma, y puede oscilar entre el 0,5 y el 1,5 % del coste total de la operación.
Actualmente, si se trata de una vivienda de obra nueva, el pago del IAJD asociado a la escrituración de la vivienda corresponde al comprador. Si no, el pago debe ser abonado por el prestamista (banco).
ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) corresponde a la compraventa de viviendas usadas o de segunda mano. Su valor se calcula en función del porcentaje que aplica cada Comunidad Autónoma sobre el precio escriturado, teniendo en cuenta que el mínimo es el 4 % (País Vasco) y el máximo el 10 % (Cataluña, Comunidad Valenciana y Galicia).
Pago mediante cheques o transferencia OMF
Para completar el pago de la vivienda al vendedor, es necesario que definamos previamente cómo lo realizaremos. Se puede hacer una transferencia rápida a su cuenta (OMF) mediante el Banco de España o extender un cheque nominativo bancario. En ambos casos la operación tendrá su propio coste, el cual será indicado por el banco.
Honorarios de la inmobiliaria
En la mayoría de las situaciones en las que interviene como intermediaria, los honorarios de la inmobiliaria corren a cargo del vendedor. Aunque es aconsejable aclarar este punto antes de formalizar la compra, para que el comprador tenga clara cuál es la situación y no deba afrontar este gasto a última hora y de forma imprevista.
Gestoría
Si para formalizar la operación se firma una hipoteca, será obligatorio contratar también una gestoría que se encargue de los trámites, como el Registro de la Propiedad. Si no es así, este servicio no es necesario para el comprador, aunque sí recomendable. Y es que hacerlo facilitará todo el papeleo y acelerará el proceso.
Lógicamente, cada gestoría tiene sus propias tarifas para este tipo de gestiones, pero 300 euros es una cantidad apropiada para hacernos una idea de cuánto dinero suele costar la contratación de este trabajo. Si bien hay que destacar que, en el caso de las operaciones con hipotecas, también correrá a cuenta del banco.
Gastos asociados a la contratación de la hipoteca
Entrada
Los bancos no suelen conceder hipotecas equivalentes al 100 % del valor de la vivienda, sino que este préstamo alcanza habitualmente entre el 75 % y el 80%. Por lo tanto, el comprador debe tener en cuenta que, para poder acceder a la compra, ha de tener ahorrado al menos entre el 20 % y el 25 % del coste total de la casa.
Además, este pago no se suele hacer de una vez, sino que lo normal es que primero se haga un adelanto del 10-15 % al firmar el contrato de arras y más tarde, en el momento de firmar la compraventa, se aporte el 10-15 % restante
Cuotas mensuales
Es el abono periódico que hay que realizar al banco para saldar la deuda hipotecaria. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo este no variará con el paso del tiempo, mientras que si es una hipoteca a tipo variable o mixta, su valor cambiará en función de lo marque su índice de referencia. Aquí puedes ampliar la información sobre los tipos de interés hipotecarios y cuál te conviene más para comprar una vivienda.
Tasación
Cuando la vivienda se paga mediante un préstamo hipotecario, es obligatorio que una empresa homologada por el Banco de España realice una tasación oficial. Hablamos de una labor que supone un gasto extra y que corresponde a la empresa tasadora y al servicio del tasador oficial.
El coste se calcula en función de las características del bien que se tasa, en este caso la vivienda. Según el trabajo que comporte esta operación, la factura será una u otra, si bien este puede oscilar entre los 100 y los 500 euros.
Comisión de apertura
Por el simple hecho de firmar una hipoteca, la entidad bancaria puede establecer una comisión por su apertura. No existe limitación legal para esta, pero lo frecuente es que tenga un valor situado entre el 0,5 % y el 2 % del capital prestado, siendo normalmente el 1 %.
De todas formas, cada vez más bancos eliminan sus comisiones de apertura para que su oferta hipotecaria sea lo más competitiva posible. Lo que no evita que, en algunas ocasiones, este recorte repercuta de una forma u otra en las cuotas de la hipoteca e incremente ligeramente su valor.
Comisiones de los productos asociados
Para hacer realidad la hipoteca, algunas entidades bancarias solicitarán la contratación de productos o servicios asociados. Lo normal es que estos sean opcionales, si bien formalizarlos permitirá acceder a mejores condiciones, como una reducción de su interés. Incluyen la apertura de cuentas, el establecimiento de seguros de vida, de planes de pensiones, etc.
Gastos recurrentes
Hasta ahora hemos visto cuáles son los gastos por la compra de una vivienda. Pero ser un nuevo y flamante propietario también supone afrontar unos costes recurrentes en diferentes conceptos. Veamos cuáles son.
IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto anual que debe abonarlo el propietario del inmueble a 1 de enero del año de la venta. De todas formas, este puede repercutirnos la parte proporcional del impuesto por los días hasta final de año en el que su propiedad nos corresponda.
Posteriormente, seremos nosotros los que deberemos abonarlo completamente. Cada ayuntamiento fija un valor para este impuesto, pero hemos de saber que este habitualmente está entre el 0,4 % y el 1,3 % del valor catastral que tiene la vivienda.
Seguro del hogar
Cuando la compraventa se realiza gracias a una hipoteca, la contratación del seguro del hogar es obligatoria para cubrir daños por incendio. En cambio, si el pago se realiza al contado, este no es necesario. Aunque, evidentemente, es muy aconsejable formalizarlo para que podamos estar cubiertos ante las circunstancias más habituales que se puedan dar, como desperfectos por el uso, inundaciones, robos o los mencionados incendios.
¿Y cuál suele ser el coste de un seguro de este tipo? En España, el precio medio es de unos 176,29 euros al año. Es decir, menos de 15 euros mensuales.
Gastos de Comunidad
En viviendas que forman parte de una comunidad de vecinos, también se deben pagar unos gastos comunitarios. Estos abarcan unos gastos ordinarios —como el mantenimiento y la conservación de las instalaciones comunes y el acceso a una serie de servicios, como el de basuras— y unos gastos extraordinarios —como la realización de obras en las instalaciones—.
En este sentido, cada comunidad es diferente y tiene sus gastos estipulados en sus estatutos. Así que lo mejor es que, antes de comprar la vivienda, nos informemos sobre esta cuota que deberemos afrontar mensualmente.
Suministros
Para poder ser habitada, tu casa deberá tener dados de alta una serie de suministros: gas, agua, luz… sin olvidar la telefonía e Internet. Así que contempla igualmente estos gastos mensuales en tu presupuesto.
¿Cuánto dinero hay que reservar por gastos asociados a la compra de la vivienda?
Como ves, la lista de gastos por la compra de una vivienda no es precisamente corta. Si ya de por sí suele suponer un esfuerzo la adquisición de una casa, añadir estos costes implica someter a nuestra cartera a un estrés extra. Aunque siempre podemos hacer un cálculo inicial que nos ayude a reservar este dinero para estar preparados a la hora de firmar y realizar todos los trámites.
De hecho, si recuerdas, antes te hemos comentado que, en una compraventa mediante hipoteca lo ideal es disponer de entre el 20 y el 25 % del valor total de la vivienda para abonar la entrada. Pero además de esta cantidad, también deberemos tener el dinero necesario para afrontar todos los gastos por la compra de una vivienda, y de los que te acabamos de hablar.
Se estima que estos rondan entre el 10 % y el 12 % del valor total de la vivienda. Por lo que asegúrate de tener disponible desde el primer momento en torno al tercera parte de su coste total (entre el 30 % y el 35 %),para que así puedas completar la operación de forma satisfactoria.
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